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购房必读
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作者:
ctdxw
时间:
2007-7-23 09:13
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购房必读
购房必读（补充中...）
看房选房，是购房的第一步，也是很关键的一步。看房选房大致分三个步骤：1、通过各种渠道获得楼盘信息，去售楼处咨询。2、实地勘察项目现场。3、选择自己心仪的户型。
住宅结构有哪些形式 各有什么优劣？
住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：
(1)砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在：
①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。
②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。
④施工技术与施工设备简单。
⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。
(2)砖木结构住宅
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。
什么是住宅的开间 、进深 、层高和净高？
(1)住宅的开间
住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的进深
住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
(3)住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。
(4)住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
看房选房时怎样比较塔楼和板楼的优劣？
从建筑类型和楼层上进行比较，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。
塔楼VS板楼
所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。
板楼优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。
缺点：房价较高，户内格局不可变。
塔楼优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。
缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。
看房选房时怎样比较高层和低层的优劣？
同一套户型，所在的楼层不一样，居住感觉也会大不相同。记者一位朋友买的房子，位于板楼的东侧，从户型格局上看，南北通透，厨房、卫生间都朝北，起居室、卧室都在南侧或东侧，室内面积浪费很小，的确是不错的房子，可是这套房子却在二层，原本应该阳光明媚的室内却总有些阴暗，使得居住品质大打折扣。因此，在选好了楼型、户型后，一定要选择合适的楼层，这样才能尽可能地实现居住的舒适感。
多层板楼(七层以下)低层：
优点：价格一般较高层要低。
缺点：对阳光比较挑剔的消费者要尽量回避一层和二层。另外，一、二层接近地面，比较容易受到噪音干扰、空气也较差、缺乏过渡空间，外面的灰尘也更容易进入家里。顶层：
优点：良好的采光、通风优势非常突出，而且不少项目买顶层都有大的露台送。
缺点：传统观念中，顶层也需要回避，因为可能漏雨或者夏天受到阳光暴晒，室内会很热。
如何选择建筑楼层？
买房子不像买菜，半点都不能马虎。能买到称心如意的房子不是件容易的事，而其中，许多购房者对选择楼层都拿不定主意。在这里，记者特邀请专家全方位地教您如何选择建筑楼层。
多层板楼（七层以下）
■低层
优点：价格一般较高层要低。
缺点：对阳光比较挑剔的消费者要尽量回避一层和二层。另外，一、二层接近地面，比较容易受到噪音干扰、空气也较差、缺乏过渡空间，外面的灰尘也更容易进入家里。
■顶层
优点：良好的采光、通风优势非常突出，而且不少项目买顶层都有大的露台送。
缺点：传统观念中，顶层也需要回避，因为可能漏雨或者夏天受到阳光暴晒，室内会很热。
建议选择顶层要注意几点：
一、顶层的层高是否比其他层的层高要高，这样利于空气流动和散热。
二、层顶的形式是否做了特殊处理，如处理成坡屋顶。
三、屋面漏水多出现在结构变化部位（如结构缝、沉降缝）、构造变化部位（如伸缩缝等），因此消费者选房时，要尽量避免选择处在结构变化部位、构造变化部位的房间。
高层板楼
优点：采光、通风、景观都比较好。
缺点：对于现在动辄二三十层的高层住宅而言，太高的房子更容易感受到大风的威力，而且在高层的销售中，楼层越高价格就越高，太高的楼层性价比不好。
建议：最好选择在总层数的1／3以上、2／3以下的楼层。
作者:
ctdxw
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2007-7-23 09:15
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购房必读
购买一套商品房到底需要花哪些钱？
购买一套商品房费用由以下三部分组成：
(一)房价款：每平方米(建筑面积)售价×建筑面积。
(二)税费：
1、在交易过程中：
①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的普通住宅减半交，即交2%。
②买卖手续费：120平方米(含)以下的每套房屋买卖交易的手续费为1000元；120-5000平方米(含)的每套房屋交易手续费为3000元；5001平方米以上的每套手续费为10000元。
③印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。
④公共维修基金：购房款的2%。
2、在申办产权证过程中：
①登记费：每建筑平方米0.3元。
②房屋所有权工本费：每证收费4元。
③印花税：每件5元。
(三)物业管理费：按房屋所在地的物业管理收费标准统一收取。
什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？
消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
房屋的使用率是越高越划算吗？
房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。
一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低；反之，要么是设计有问题，要么是开发商在捣鬼，反正购房者不划算?其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。
南方许多楼盘的公共部分做得非常好，但如果用使用率指标评定，就很难得到认可。北京也有过一些楼盘，为了提升楼盘的居住品质，设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等，但相应的分摊面积加大，户型使用率降低?受到了一些非议。其实?这些东西也是为了客户使用的。一般来说，越是高档的房子，其公摊面积越大，使用率越低。所以，如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低，是不全面的。
国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，使用率应该有个合理的限度，并不是越高越好。所以，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。
定金与订金到底有什么区别？
在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。
另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。
由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。
买房时哪些项目不计入商品房的建筑面积？
不计算在商品房建筑面积的项目包括：
1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。
3、房屋之间无上盖的架空通道。
4、无柱雨篷。
5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。
7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。
8、消防、检修等用途的室外爬梯。
9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。
商品房应分摊的公共面积包括哪些？
商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
不应分摊的共有建筑面积包括：
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定车位或专用车库。
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。
共有建筑面积的分摊方法是：
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。
商品房建筑面积如何计算？
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
商品房的销售面积是什么？
商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
选购期房需要注意哪些事项？
购买期房时，先要对住宅市场进行了解，在确定要购买某一家开发公司的商品房后，要看对方有没有预售许可证，所购的房子与预售许可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定。由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。
购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。因为购买期房与现房相比，存在两个方面风险：一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就小一点。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，可以一次性付款，这样可以享受房屋升值带来的利益。
作者:
ctdxw
时间:
2007-7-23 09:16
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购房必读
购房者在售楼处该看些什么？
销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。
一、营业执照
正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执照 是否合法。
二、企业资质
建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。点击查询房地产开发企业资质证书
二、五证二书
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
三、销控资料
到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
购房者在售楼处该问些什么？
当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，
自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。
提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。
一、销售方式
您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。
二、具体价格
您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层～8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%～8%，塔楼是在15%～20%之间。
三、入住时间
是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。
四、入住条件
入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。
五、车位
小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。
哪些房产不能买卖？
根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制；
一是违法或违章建筑；
二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；
三是未经合法程序批准销售的房屋；
四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；
五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。
在选购房产时怎样轻松选房？
发展商考评指数：经历、背景、实力，开发历史、目前企业现状。
位置考评指数：住宅、公寓、内外销等，不同房型适合于不同人群。
交通考评指数：以买家实际需要为标准，如离工作单位、离父母儿女家的距离等。
价格考评指数：泡沫因素、自己的承受能力、投资回报率估计。
规划内容考评指数：市政近远期规划。
规模考评指数：大、小适度。太大则不利于管理，人均占有资源少；太小则管理费用高。
配套考评指数：有配套、没配套各有各的好处，主要参照物业定位以及大部分小业主需求来评定。
容积率考评指数：结合居住舒适度和销售价格平衡来看容积率。容积率低，则住起来舒适，但土地成本加大，房价必高。
会所考评指数：与会所经营内容和物业费用相关，是否与本居住社区人员的收入相当最重要。
外立面考评指数：是物业保值的重要条件，应考虑维护、维修费用。入住后外立面为物业保值的条件，包括空调位置、阳台封闭效果等。
户型考评指数：取决于小业主的购买力和购买用途。
装修状况考评指数：精装修或者毛坯房取决于购买意图，一般投资户应选择精装修房。
采暖方式考评指数：应计算有关花费和采暖舒适度。
供水供电考评指数：考虑变频供水，还是屋顶水箱供水，商业用电和民用电是否分开，是否多路供电等。
车位数量考评指数：车位数量是否足够，关系到园区景观和住户的未来需求。
电梯考评指数：电梯的品牌、数量，影响到居住舒适度和物业管理费用。
景观考评指数：是否亲水，若是人造水景，水源、环保、维护、使用费用应考虑。
绿地考评指数：绿地面积和维护费用应恰当。
垃圾间考评指数：垃圾自理的方式决定居住舒适度和物业管理费用的高低。
策划手段考评指数：从楼书、样板间、售楼处等营销手段上，可看出发展商水平和将来物业的品位。
施工现场考评指数：从施工现场的管理水平上，可看出施工质量以及发展商对物业的控制水平。
销售人员素质考评指数：从销售队伍的稳定和提成上，可看出发展商实力和管理水平。
物业管理方面考评指数：A、价格是否合适，对于不同档次的社区、不同的购买群来说，高有高的好处，低有低的优势；B、管理公司的品牌和能力；C、管理公司介入的时间；D、发展商重视物业管理的程度。
如何考察楼盘硬件条件？
很少有购房者能具备专业的建筑知识，因此我们略去了结构、建材的叙述，而是罗列出看房者能直接看到而且最需要注意的几个部分，提醒您在察看楼盘硬件质量时务必注意。
一、防水
房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。
二、墙角
看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。
三、室内装璜和做工
尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，平整。
四、采光
一定要拉开窗户看一下通风、采光、排气管等是否好。
五、墙体
住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。
六、插座
位置是否合理，数量是否足够。
七、厨房卫生间
厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。还要注意抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位。
如何考察楼盘的社区配套设施？
社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手：
一、居住密度及私密性
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。
二、公共建筑
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
三、小区绿化
居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
四、小区布局
在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。
五、小区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
作者:
ctdxw
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2007-7-23 09:17
如何考察楼盘所在社区环境和交通？
买房要看周边环境，这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。看周边环境，必须以自己选择的新房为中心地，看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。
一、衣
可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也可以算入其内
二、食
为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等
三、住
不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。
四、行
不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。
五、其他
还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。当然，选房不可能十全十美，应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时，我们应做“加法”，多想一点，更仔细一点。而在选择主要项目时，要做“减法”，要突出自己最需要的，其他的可相应淡化一些。
选好房应看准七大细节
细节一：规划不要贪图漂亮
规划对于一个楼盘来说是十分重要的，一个好的规划可以让业主生活得更加舒适、便利。一个好的社区除了要考虑到充分利用土地、建筑与园林布局的美观等方面以外，还要在生活、空间区位的安排方面下工夫。在硬件上，按建筑围合做安排比单纯做一些漂亮的几何图案要好得多，从生活的便利性出发要比单纯从美观出发对业主来说更有意义。
另外，专家们还指出，近年来由于土地价格上涨过快，不少项目容积率过高，住宅面宽过小、进深过大，个别项目甚至设计出一梯12户乃至16户的单元平面，导致室内外通风环境很差，购房者应在买房之前对项目的整体规划进行了解。
细节二：关注区域容积率
在用地与规划方面，购房者应不仅要注意项目的容积率，而且要关注区域的容积率。
目前，一些项目虽然表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区就像一个“盆地”，使得整个区域的容积率偏高；另一些项目，虽然看起来容积率并不是很低，但由于周边都是绿地，使得整个区域的容积率得到了很好的保证。
细节三：塔楼的窗墙比不小于1∶10
良好的采光和通风是净化空气的最有效且简单易行的办法。通常住宅设计多依据自然通风来补充新风进行换气，因此住宅规范对自然通风和窗户可开启的面积有明确要求。其实塔楼的通风不是问题，不能把塔楼否定掉，可以通过进风调节器来调整通风，窗户面积与墙面的比值不小于1∶10，并且要有一定的开启面。
细节四：精装修要注意环保
建设部住宅产业促进中心副主任童悦仲指出，就国际经验来说，购买精装修的房子会成为大趋势。袁镔认为，装修不仅累人，而且浪费时间，很多夫妻还因为装修产生矛盾，所以还是应该倡导精装修。
一次性装修有很多优势，比如万国城，他们装修用的材料都要经过检测，达到国家标准才能使用，个人装修是不可能达到这种标准的。一次性装修如果能设立不同的标准，就更能吸引消费者了。在这方面，太阳星城就做了有益的尝试，有菜单式的装修可以供购房者选择，客户可以提出自己的装修要求，让装修公司统一来做，这样既能保证批量购买建材的安全性，又能让房子有个性。
细节五：小区内也应设公厕
随着房地产市场竞争的加剧，很多开发商都开始重视配套的建设，来更好地满足购房者的需求。从一些细节，还可以看出开发商是否真在从购房者的角度考虑配套的建设。
建设部城市建设研究院的宋序彤告诉记者，仅就公厕来说，现在很多小区设公厕很少，实际上应该在户外或休闲广场等地方，建一些比较隐蔽的公厕，这样既不影响美观，又不会让人们在外面活动的时候还要跑回家里上厕所。太阳星城在这一点上就做得很好，他们将厕所的门开在了广场中间的会所外面，这样不仅方便业主上厕所，也更加美观。
建设部住宅建设与产业现代化技术专家委员会委员吕振瀛认为，车位也是一个很重要的衡量指标，社区的停车位如果不够，会给业主带来很多麻烦；车位够了，要看出口够不够；出口够了，还要看管理跟不跟得上；并且车库的出入口不能太集中，如果太集中，将来小区车量出入车库会有很大压力。
细节六：户型注重功能划分
外部环境固然很重要，但人们更多的生活还是在室内的，因此，挑选一个好的户型是十分重要的。有些户型虽然很大，空间布置却“大而不当”，因此购房者要注重房屋空间的功能划分。建设部住宅产业促进中心副处长刘美霞指出，在建设部Ａ级住宅评判标准中，就有空间功能划分方面的规定，比如，３Ａ级住宅要有３平方米以上的步入式储藏间，２Ａ级住宅要有２．５平方米以上的步入式储藏间等等。
另外，购房者还应注意看户型的进深和面宽，避免进深、面宽过大、过小，避免过分凹凸，避免有过多的公摊面积，避免主要功能空间面积配置不合理等。吕振瀛说，购房者更要注意厨房和卫生间的设计。比如，管道的接口位置一定要定好，否则会有很多麻烦。
细节七：买有“气质”的房子
人有气质，房子也有气质。何玉茹表示，目前，很少有购房者注重房子的“气质”。比如，阳光上东就提出了“建立富人区”的理念，它的设计在于打造一种高档的社区，从生活方式上来着手，并不是单纯地炒作“富人区”这个概念。
如在许多专业设计师眼中，看似浪费面积的走廊，却成为一个耐人寻味的亮点，挂满艺术品的走廊不仅和客厅、餐厅构成家庭礼仪区，通过它的联系，其他功能分区的功能性更加明确。这样的设计就会令房子更有个性，从而体现出主人的素养。
选高层住房应先看住宅电梯
现代都市，电梯是高层住宅用户最亲密的伴侣，是一天也不可或缺的出行工具，是与水、电、气、阳台等一样重要的组成部分。将电梯方方面面情况了解清楚，然后再做出购房的选择，这样才算得上是一个理智聪明的消费者。
电梯运力不足存在安全隐患
据专业人士介绍，选择电梯的原则主要包括：厂商实力、运力是否充足，防火是否符合规范，消防设施是否齐全。虽然，购房者也许别无选择，但他们完全可以按电梯品牌选购楼宇。专业电梯厂商的产品，从选材用料、技术创新、质量管理体系和健全的安装维保标准等方面保障了电梯质量，在这些方面，品牌厂商的可靠性，杂牌电梯是不能望其项背的。
电梯运力不足，不仅使居民出行不便，也可能存在安全隐患。在建筑规划设计上，国家对电梯有明确的规定：7层以下的建筑不配备电梯，7层及7层以上的建筑要配置电梯，而且电梯的数量要与住户的数目相匹配。板楼或塔楼每80户要设1部速度为1米/秒、载重量为750公斤的电梯。
在维保方面不能掉以轻心
国家住宅设计防火规范对住宅楼是否要配置防火电梯作了明确的规定。楼高超过9层的，必须配备消防电梯。按防火规范的要求，楼高在7层~11层的，可以使用一部电梯，但楼梯间应有防烟要求（有明窗排烟）。有关专家还特意强调了电梯的运行速度。一般建筑电梯速度为1米/秒，当楼高为100米以上时，则需要配置高速电梯，速度应该在1.5米/秒以上。
另外，维保质量决定电梯的安全和寿命。有些小区物业管理部门为了省钱，只请有资质但技术不过硬的维保队伍，有的干脆请没有资质的“黑维保”。结果电梯用不了几年，恶果开始显现：住户们要么与“病梯”为伍，要么重新集资更换新梯，最终受害的还是购房者自己。因此，电梯维保人员素质也是决定电梯安全和寿命的关键。
购房置业时，如何考虑择邻而居？
在购房置业的时候,如果想考虑择邻而居,首先必须给自己定好位,然后才能选择邻居。对于想通过购房择邻者来说,综合专家和民间的意见和建议,大致有以下方法可作参考。
一是选择居住区域范围和楼盘。国外不同的地域被分为富人区、中产阶级区、贫民区等,国内虽然不存在这样的区分,但不同的地理位置,也会逐渐自然形成特定的居住群体。
二是认同房产投资中文化定位的重要性。一般房产商在建造楼房前,都会对自己的房子进行定位,其中包括文化定位。在选择房子的同时,作为消费者其实也就是挑选了开发商提出的文化理念。
三是实地考察环境。可以到四周散步一圈,再开车扩大半径地兜一圈,了解整体环境、氛围,推测自己可能和谁为邻居。因为附近的环境、配套设施会影响到每一个购房者。
四是订购房子时向开发商询问已购买人群的基本情况。一般来说,房产公司也在不透露客户个人隐私的情况下,会将已购房者的基本情况作一个大概介绍。深圳首个素质人居小区概念楼盘,提出了以同素质的人为邻的概念,每个消费者在购买楼盘前,都要通过素质测试,内容包括学历、年龄、工作性质等方面的题目,得分高者有优先选择楼盘的权利。
五是选择融洽邻里关系的楼盘。比如成都有个楼盘,设计成现代四合院,有共用的厨房、天井和花园,购房者基本以四户为单位,可自愿组合,或相互选择,这一楼盘当时销售十分火爆。
六是充分利用后发优势。可以有意识地选购现房,因为你的邻居先你而住,你就可以上门拜访,了解情况。
七是雇用私家侦探。在国外,很多人在购房前会雇用私家侦探打探左邻右舍的一些基本情况,包括宗教信仰、业余爱好、生活方式、汽车情况、职业种类等等,然后再决定要不要购房。现在,国内也有相类似的调查公司,可以请他们为你服务。
八是选购二手房千万要先看邻居。敲开隔壁的门,同他们谈谈房子谈谈生活,听听他们对你要购买房子的看法,就可以大致了解邻居的基本情况,最后再来决定要不要购房。
作者:
ctdxw
时间:
2007-7-23 09:19
目前优秀房型的设计特色有哪些?
这是众多房地产开发商都十分关心的问题，来自市场的信息显示：在住宅类型选择中，多层选择占79.88％，小高层占9.56％，高层占6.93％，复式占2.77％，别墅占0.86％；在户型选择中，高档偏好的居住为三室、二厅、二阳台、双卫生间，选择率分别为58％、53％、70％、60％。
综合分析近期热销的房型，可归纳为以下几方面的设计特色。
一 明确合理的功能分区
住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区；1、公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。2、私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室、保姆房等。3、辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。
这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。
二 讲究房间的间隔分布
前几年，“大厅小卧”之风从香港刮过来，一时形成气候，房产商纷纷效仿。有的大厅于40m2-50m2，而卧室则小于5m2-6m2，造成严重的比例失调，很不实用，也不符合市民的住房情结和居住习惯。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12m2-15m2之间，较理想的客厅面积在21m2-30m2之间，卫生间、厨房、健康房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。
三 重视客厅的设计
客厅是家庭住宅的门户，在整套房子中占有重要的地位。关于开间，如流行4.2米的做法，更有“三米九是起步，四米是小康”的说法。这种面积配比，更适合现代人对家庭布置、家具摆放的实际要求。但是，客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置，造成开门太多，完整墙面少。由于通行路线交叉穿越，不利于厅内家具的布置和使用，也影响了休息区的秘密性和安静。从方便布置二三件套的角度出发，厅内连续可使用的墙面最小长度最好在4米以上。
四 注意厨、卫的功能和面积
厨房及卫生间是居住最重要的辅助使用空间，由于在其中活动的时间较长且频繁，更由于以前对其设计的忽视，所以，现在开发商越来越把它们作为招揽顾客的一个重要因素。厨房间作了放大其使用面积之外，还应注重功能的开发和室内环境的保护，充分考虑冰箱、微波炉等物品的位置。厨房、餐厅、小阳台采用“三位一体化”设计，好的厨房带有一个2m2左右的服务阳台。厨房与餐厅联系方便，便于家庭什物放置在小阳台上，也便于厨房担任人与用餐人交流，产生一种舒适的生活情调。
卫生间的设计，现在是向两个方向发展。一是设置双卫生间，通常是一间供主人卧室专用，一间公用。另一趋势是公共卫生间；洗浴与厕所分离。即推门进去，先是“洗澡间”，再是“厕所间”。这样的卫生间在创造舒适的卫生环境和提高使用效率方面，频具吸引力。
五 重视其它次要功能的设计
所谓次要功能，是把以下几个方面：1、“玄关”，即住宅分户门以内吸伸出的一小块地方或独立式住宅的门斗。就一般城市住宅而言，这一区区弹丸之地所构成的过渡空间，对增加住宅的私密性或实用性，都显得十分必要，因为它为人们进出家门时换鞋、挂衣、存雨具、放包等提供了方便。此外，还可以进一步利用“玄关”顶部做成吊顶或吊柜，适当压低该处空间高度，让人进门时先抑后扬，感受空间形态的塑造，使客厅趋于规整。若做成吊柜，还可适当存放物品，节省空间，可谓一举数得。2、贮藏功能的考虑。可以是走入式的贮藏室，也可以在卧室中设计嵌入式的壁厨。更应考虑到一年四季时序的变化，设立衣厨，实用方便。解决贮藏功能，即可堆放什物，又可保持房间整洁，节约生活空间。提供更多的方便。3、洗衣机位置的考虑，一个好的房间设计必须考虑到这个因素。可在卫生间或阳台辟出一定的位置来摆放，以免洗衣或晾衣时弄湿地面或穿厅越室带来诸多不便。4、健身器材的摆放。随着生活水平的提高和健身意识的增强，健身器材已开始走入普通人家。有条件的，可以专设健身房，一般的可将贮藏室空出一部分，或置于较大的平台上亦可，尽量提供一个能活动的空间，为家庭室内健康运动提供方便。
六 时代呼唤住房精品
现代购房者对住宅户型的要求越来越讲究，这就要求开发商和设计人员不断去研究市场变化和人们的购房心理，不断创新设计，拿出迎合市场需求的好的房型，推出佳作。毋庸置疑，现在的楼市不是设计没有市场，也不是缺乏购买力，而是缺乏精品力作。
优秀的住宅房型，是一个闪光的亮点，而这个亮点又成为卖家得力的卖点，体现人性与特色，凝聚卖者的心血。设计住宅房型，尤如设计一幅城市风景的蓝图。迎合市场的设计，已从单纯围绕人的居住、休息、娱乐等方面的要求为中心而逐步转向注重温馨、舒适、讲究功能与布局，符合健康居住的理念。
社会需要有高度责任感的设计师和具有慧眼的开发商，以人为本，营建深受市场欢迎、凝聚卖点的建筑杰作，推出作品与商品的最佳结晶，扮靓这个时代，造福天下。
如何确定房价抗跌性？
买房人购房都是指望它保值和升值的，若房产变现时，房屋价值不升反降，势必会造成经济损失，因此，“房价抗跌性”是置业放心度的一个重要指标。
一般来说，房屋的性价比越高，房价的抗跌性越强。此外，开发商给项目定价的策略，也会带来房价风险：
1、房价主要受市场的供求关系影响，市场中特别是周边市场中同类产品供大于求，房价降价的可能性就大；供小于求，房屋降价的可能性就小；同时，同一区域内周边经济适用房和低价房的大量供应，也会冲击这一区域商品房房价；
2、开发商对项目的定位、期望过高，承诺没有兑现，项目的设计、规划和成品存在差距，房屋就会降价，在楼市中经常能看到如装修材料没有按标准选用，造成房屋质量出现问题的；规划没有落实甚至被更改的等等。这些情况一旦形成，市场对项目的发展前景产生质疑，降价则成为必然。
行家支招
房价是在以上几个条件的基础上制定的，消费者要规避价格风险，除了上述因素外，单以房价本身还要从以下几个方面考虑：
1、了解宏观经济情况对房地产市场的影响，如金融、股市等；
2、其次要对区域市场作综合分析，例如项目所在的地理位置、交通状况，区域有无升值潜力，同区域内同类产品的供求情况等；
3、针对楼盘项目的具体细节进行比较，如价格是否合理，在售房的房价与同等条件的现房价差有多少：如果低很多，则房价抗跌空间就大，即使贬值，价格也不会太难接受，投资收益影响不大；如果比现房高，则下跌空间大。
买房怎样砍价才能得实惠？
商品房的价格，大致可分为底价、标价和成交价三种；善于“砍价”者，用低于标价，甚至低于底价的价格来作为成交价，就是真正得到了实惠—————
具体来说，对于期房，销售人员最初会基于期房的某些不足之处，对于购房者提出的让价要求，可能会在权限范围内每平方米让个几十元。对此，购房者可不要满足于这个价格，而应进一步提出让价的要求。这样，销售人员一般就会请出业务主管来和购房者谈具体价格，只有让销售人员请出业务主管，购房者才有可能进一步把价格给谈下去。因为一般销售人员没有进一步让价的权利了。
当购房者和业务主管谈价时，要从挑剔房屋着手，如对公共设施的计算、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法；或者是对小区绿化、房屋朝向、电梯数量等挑出合理的毛病后，业务主管才有可能做出进一步让价的考虑。不管怎样，购房者提出让价的要求后，要做到成交价一定要低于标价，至于成交价是否接近底价，甚至低于低价，就要看购房者个人谈判水平和楼盘销售情况了。
对于现房，如果楼盘的规模比较大，一般议价的空间就比较小，因为个案数量多，给某个购房者大幅度让价的话，可能会引起大的混乱，开发商通常不会冒这么大风险的。如果楼盘规模较小，议价的可能性就大些，不过关键还是看购房者如何去和开发商交涉。
当然，对于热销楼盘，开发商一般不会考虑让价的问题，而对于销售状况一般或者是滞销的楼盘，购房者不妨用上述办法一试。
另外，选择在房交会期间买房，或通过组织购房团进行购房，往往也可获得很好的优惠。
选房收房七看七不看
不看客厅看厨厕：客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电气系统都在这里，是容易漏水、出问题的地方。
不看装潢看做工：尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等，做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。
不看白天看晚上：了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。
不看晴天看雨天：再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、渗水一览无余。
不看建材看格局：不要被漂亮的建材所迷惑，房屋功能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。
不看地上看天上：注意看天花板和角落有无漏水。
不看窗帘看窗外：一定要拉开窗帘看一下通风、采光、景观等是否好。
寻觅爱巢莫入选房三大误区
如果说结婚是人生的头等大事，那么买房、安家可能就是这头等大事之中的大事了。甜蜜的爱情需要甜蜜的小屋承载。本人奉命为新婚的人们寻觅爱巢，虽然对京城的楼市已了然于胸，但当此重任还是颇感惶恐：情人们自有各自的钟爱，这里只能从本人所知、所感出发为新人们提供几条线索。爱情路漫漫，爱巢也要细细寻啊。
经常听到有人这样说：没有房子怎么结婚啊！虽然房子与婚姻没有必然联系，但显然
大多数人还是把买房作为结婚的先决条件。即将“成家”的情人们对于承载着未来的房子往往总是会充满向往。然而，与爱情不同的是，买房需要付出相当大的经济代价，如何平衡梦想与现实之间的差距，以下三点希望对即将步入婚姻家庭生活的恋人们有一些启发。
作者:
ctdxw
时间:
2007-7-23 09:21
误区一、总想一步到位
新婚的人们一般进入社会不久，处于创业阶段的年轻人往往经济实力有限，虽说办喜事家里可以提供不小的帮助，但对于买房置业来说总还是杯水车薪。所以，新婚的购房梦不一定做得太满，要对未来的收入有充分认识之后，根据二人世界的经济条件决定买房标准。
一位还在读硕士的朋友就曾想为了结婚先买套房子，但是，不说经济实力的问题，单是工作也还难以确定，房子究竟买在哪里合适就成了问题。经过再三挑选，二人最后还是选择了租房以解暂时之需。其实，如果两个人的工作都还不够稳定，租房就不失为一种比较实际的选择。
目前，房地产市场发展比较快，价格走势也趋于合理，如果条件允许，买房当然是比较理想的选择。不过，即使是有能力，新婚购房也不一定就要一步到位，可以考虑制定由小到大、梯级换房的置业计划。现在市场上流行的一居、二居的小户型产品已经不再像过去那样无厅、无厨了，60平方米的一居、80平方米的二居对于忙碌的二人世界来说应该足够用了，而买这样的房子即使单价在6000元左右，总价也不过五十万左右，不会承担过重的还贷压力。等到有了更多积蓄再换套大的，无论是卖、是租，小房子都更好出手。
误区二、片面强调位置
买房首先要确定位置，但是就像穿鞋一样，位置没有好坏之分，而是要根据每个人的不同情况确定是否合适。
另一方面，买房也不一定就买在工作地的周围。以北京为例，比如工作在中关村，中关村核心区住宅的供应量很小，因此价格普遍较高，对于新婚的人们来说一般都难以承受；另外，公司也有搬家，改变办公地点的可能。因此，确定新房的位置，要在结合自身的经济实力之上，看工作和未来发展的可能。轻轨、环路沿线交通方便，即使位置稍远，也可以通过节省路上的时间加以解决。去年轻轨13号线通车已经让人们初步体验了轨道交通的便利，今年八通线也将开通，通州也有大量的新盘入市，选择余地较大。除了新盘之外，像京贸国际公寓、新华联家园等早些时候入市的项目今年也有新盘供应，京贸国际公寓即将推出的新楼座“西雅图港”还特别定位在爱情主题上。成熟的社区环境、浓厚的生活氛围更有利于新人们较快地进入角色，感受家庭生活的乐趣。
误区三、忽略了实用的社区配套
选择新房，华丽的外立面、园林设计、舒适的户型可能更容易进入新人们的视野，而刚刚组建家庭的人由于缺乏生活经验，类似教育、医疗、超市、菜场等这些生活必需又易被忽视的实用型社区配套却常常被忘却。浪漫的恋爱旅程结束后，步入婚姻家庭生活就难免要柴、米、油、盐。生活配套齐全的社区可以使家庭生活变得更简单，可以使生活真正的变成享受，如果买瓶酱油也要开车去，恐怕就会平添很多烦恼了。
此外，教育、医疗条件也不可忽视。即使目前买的是小户型，只作为短期的过渡，而住个三年五载也是可能的，一旦有了孩子，教育即会成为一项重大开销。
所谓人无远虑，必有近忧。买房子实在是一件大事，即使是为了新婚之喜，置业也要三思而后行。
新婚置业，可以按以下四个步骤进行：
1.分析小家庭建立之后的经济实力，制定购房计划；
2.根据自身经济条件及工作要求，确定新房区域；
3.通过报纸、网站等途径寻找目标房产；
4.实地考察新房质量及各项条件是否符合自身要求。
选房看房全诀“十九式”
第1式看位置
选房三要素：位置、位置、位置。房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值，例如北京亚运村的落成，就使得周围房地产价值成倍增长。研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要。
随着城市交通路网的建设，车程、车时概念逐渐取代了原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。
第2式看配套
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是80平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。
第3式看绿化
目前北京住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。购房者不要被什么这园林那风格唬住，也许那个项目连起码的标准都还没有达到呢。
第4式看布局
建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。
一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。
规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。
容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅(6层以下)为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。
容积率的高低，只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高，但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的。
在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。
第5式看区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
第6式看价格
看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最底价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。
当几个楼盘站到同一起跑线上后，购房者首先可以将大大超过预算和性能过差的项目剔除，然后再综合比较。一般来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就需要冷静分析：哪些性能是必须的，哪些性能对自己无用，对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱”。
第7式看日照
万物生长靠太阳，特别是对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。北京地处北纬39° 57‘，日照时间以大寒日不少于两小时为标准。按照《住宅设计规范》规定：“每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过4个时，其中宜有两个获得日照。”居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。
第8式看通风
在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。北京属温带大陆性气候，夏季多为东南风，冬季多为偏北风。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。目前北京楼市中还有“塔联板”和更紧密结合的“塔混板”出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光顾。
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ctdxw
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2007-7-23 09:21
第9式看户型
平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：
(1)入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。
(2)平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。
(3)起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。
(4)房间的开间与进深之比不宜超过1比2.
(5)厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。
第10式看设备
住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。以暖气为例，一些新建的小区，有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调，特别是家里有老人和儿童时，可将温度适当调高，达到最佳的舒适状态。
另外，在选择住房的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点，盲目使用不成熟的高科技产品，最终有可能造成用户的使用不便或是高额支出。
第11式看节能
住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区，北京地处寒冷地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。
第12式看隔音
噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。
第13式看私密性
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。
第14式看结构
住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。北京地区目前常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。
砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。
钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大，结构造价也相对较高。
第15式看抗震防火
地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破坏的程度，北京地区的住宅应按8度(不是8级)设防。19层及19层以上的普遍住宅耐火等级应为一级；10层至18层的普通住宅耐火等级不应低于二级。19层及19层以上的普遍住宅、塔式住宅应设防烟楼梯间和消防电梯。
第16式看年限
住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构60年；砖混结构50年。
第17式看面积
随着小户型热潮的兴起，北京商品房的套内面积稍稍降了一些，但是许多北京购房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。甚至一些经济适用房也名不副实，大户型、复式户型盖了不少，致使消费者也被误导，觉得大面积、超豪华的住宅才好用。其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业、取暖等方面的支出也会增加。
住宅档次的高低其实不在于面积的大小，专家认为，三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。
第18式看分摊
商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。
第19式看物业管理
买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。
若在住宅销售阶段物业公司还没有介入，开发商在物业管理方面做出许多不现实、不合理的承诺，如物业费如何低，服务如何多等等，待物业公司一核算，成本根本达不到，承诺化为泡影，购房者就会有吃亏上当的感觉。
物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务，北京地区小区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，买房前都应问清楚，以便于估算资金，量力而行。
其实，一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为物业收费与开发商根本没有什么太大关系。项目开发、销售完毕，开发商就拔营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。一般来说，规模较大的社区能够为餐馆、超市、洗衣店、会所等项目提供充足的客源，住户也相对容易得到稳定、完善和低价的物业服务。如果购房者还是难以承受每月数百元的固定支出，建议干脆选择经济适用房项目，因为经济适用房的物业收费标准很低，而且受政策的严格控制。
买二手房要关注七大细节？
消费者在选择二手房时，一定要十分注意细节。不同年代的二手房有不同的特点。房屋本身的产权、面积、房龄、装修、供暖等很多问题也值得关注，建议消费者在购买时一定要关注七大细节。
1.私自搭建不算数
二手房屋的产权面积最终只能按照房产证上的面积确认。如果卖家私自搭建的房子也按照市场价销售，就十分不合理。尤其是一些不合法的私自搭建部分很有可能被要求恢复原貌。
有些老房子则存在实际使用面积大于产权面积的情况，大多数由于2001年—2002年建设的部分商品房，阳台不计算建筑面积，因此有阳台的房子实际使用面积要大一些。这样的房子只要价格合理买起来很划算。
2.查看可渗漏环节
有些顶楼的房子可能存在渗漏情况。建议您在购买的时候一定要观察清楚，如果有漏痕或者是新刷的墙漆就要格外注意，仔细询问并了解情况。
一些老房子即使不是顶楼，卫生间、厨房等管线处也有可能发生局部渗漏，购买时要注意查看这个细节。
3.冬季供暖问邻居
如沈阳冬季供暖共5个月，采暖效果好坏直接决定您的居住质量。在买二手房时一定要多询问周边老住户，了解冬季供暖情况。
4.采光要多次查看
有些房子日照时间短，卖家通常会选择光线好的时间约您去看房。建议您在看房之后，选择一天中不同的时间去查看房屋采光情况。还要注意冬季采光要远远不如夏天。
5.发展眼光看环境
很多人买房时，忽略了周边规划、环境变化带来的影响。建议您在买房时同样要关注未来该区域的宏观发展。比如您要买的房子旁有空地，您一定要了解这地将来要做什么建筑。如果建成高楼，可能会影响房子的采光；如果门前新开马路，更有可能影响您的居住质量。
6.智者择邻而居
老居民区往往已经形成了固有的生活氛围，建议您买房决策前先了解一下邻里状况、小区内人文环境。邻里和谐才能保障居住质量，小区文化会影响家中孩子的成长。
7.物业配套不能少
决定日后生活质量的，还有小区物业管理以及周边的交通、医疗、教育、商业等配套设施是否齐全。毕竟居住是一个长期行为，而这些状况好坏只能在日后生活中体会出来。
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购房者签合同时要注意哪些基本问题？
购房者签合同尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：
(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；
(2). 购房者不按期付款；
(3). 开发商不按期交房；
(4). 面积变动超过约定幅度；
(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；
(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。
商品房保修的责任相关的文件：
《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》
《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人 提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律 文件， 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保 修期、保修单位等内容。
签定购房合同时一定要签补充协议吗？
大部分开发商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议，以限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益，主要表现在以下几个方面：
1、关于不可抗力：导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
2、关于分摊建筑面积：作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。
3、关于装修标准：对于预售商品房，特别是约定了精装修的预售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被发展商以"进口"、"高级"、"先进"等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌颜色、位置、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。
以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性，以及购房者个性的多样化，购房者应主动向发展商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。
关于发展商在促销过程中的承诺。为配合商品房的销售，发展商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面做出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。对于发展商做出的种种承诺，一定要不厌其烦，一一在补充协议中予以落实，并明确发展商违反该约定的违约责任。
购房合同签完后还能变更或解除吗？
购房合同属于经济合同，经济合同签订以后，它便具有法律效力，当事人的各方都必须严格遵守，认真履行，不能单方面随意变更或解除，否则，应承担经济责任。但是有的经济合同在履行的过程中，客观情况发生的变化，致使合同的一部分或全部不能履行，或者履行成为不必要，就产生了变更或解除经济合同的问题。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，发生下列情况之一者，允许变更或解除经济合同：
(1)当事人双方经协商同意，并且不因此损害国家利益和社会公共利益
合同是当事人经协商自愿签订的，当然可以根据当事人的协议而变更或解除。这是符合合同自愿签订的原则。由于我国是一个社会主义国家，国家利益和社会公共利益高于个人利益。因此，当事人在协议变更和解除合同时不能损害国家利益和社会公共利益，否则，变更和解除无效。
(2)由于不可抗力致使经济合同的全部义务不能履行
不可抗力是指当事人在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要指一些重大的自然灾害(如地震、洪水等)。例如，购买者和售房单位签订了一个房屋买卖合同，在房屋交付前，发了洪水，使所买卖的房屋被洪水冲塌。这就属于由于不可抗力致使合同的全部义务不能履行，因此买卖双方在签订合同时并不能预见洪水过些日子会发生，同时他们也无法避免洪水所带来的损害。
(3)当事人一方违约，使合同履行成为不必要
在当事人一方违约，致使实际履行对非违约方来说已经不需要的情况下，若仍要求当事人各方继续履行，则对非违约方十分不利。因此，在当事人一方违约致使履行成为不必要时，应当允许当事人变更或解除合同。"履行成为不必要"，是指履行达不到非违约方所期望的目的，即达不到合同的目的。一切合同都是当事人为达到目的而订立的，当这种目的已经不能达到时，它就失去了继续存在的必要，应当变更或解除。
当事人一方要求变更或解除经济合同时，应及时通知对方。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应由责任方负责赔偿。当事人一方发生合并、分立时，由变更后的当事人承担或分别承担履行合同的义务和享受应有的权利。
变更或解除经济合同的通知或协议，应当采取书面形式。在变更解除经济合同的协议未达成一致之前，原有的经济合同继续有效，任何一方不得借故拒绝履行，如果一方任意变更或解除合同，应负违约责任，赔偿对方的损失。
开发商备案期房合同需要多长时间？
没有统一规定需要多久，业主可以网上查询是否已经备案了，根据情况采取措施。必要时委托律师办理。如果业主在北京市房地产交易管理网上查询到该楼盘标识是 红色的“已销售”，就说明已经备案完毕，只要等开发商把合同给业主即可。
赠送面积是否应该写入合同？
在签定购房合同时要把赠送面积写清楚，这样办理产权证时房产证上会标明相关房产面积的事项，将来物业收费及房屋维护将依此作为依据。
楼书内容写进购房合同才有法律效力吗?
如果楼书中的宣传对房屋的某些部位或设施进行了详细的描述能够对购房者决定是否购房产生重大影响，即使以上宣传没有写入楼书也应该对开发商具有约束力，即具有法律效力。
怎样从条款内容来鉴别购房合同是否无效？
无效合同分为部分无效和全部无效两种，合同部分无效并不代表整个合同无效，因为合同中其他条件具备的条款仍然具有法律效力，对合同双方当事人仍具有约束力。但购房者怎样通过合同的内容来鉴别自己所签的合同是否有效？
(1)从购房合同的条款来鉴别。如果合同的某些条款违反国家法律法规，则此条款对房屋买卖双方没有约束力，必须加以纠正。
(2)从购房合同的标的来鉴别，即楼盘是否为法律政策所允许买卖的项目。也就是说在房屋开发阶段，如果开发商所建房屋属于越权批地、非法占地，所签合同无效；在建阶段，如在建房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证等，所签合同无效；在销售阶段，如没有房地产管理部门的销售许可证，以这样的房屋为标的的，所签合同无效。
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2007-7-23 09:26
如何办理房屋买卖合同公证？
申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料：
1、申请人的居民身份证件及复印件；委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授权委托书；
2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件；
3、出卖共有房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见；
4、房屋买卖合同文本；当事人可以请公证机关代为草拟；
5、单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件；
6、公证机关认为需要提供的其他证明材料，如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等； 房屋买卖合同应当包括以下内容： (1)当事人的基本情况； (2)房屋的坐落、种类、间数、结构、质量、面积、附属设备等； (3)房屋价款数额、计价标准等，有国家统一价格的，应执行国家法定价格，没有统一价格的，由买卖双方参照评估价格自行议定； (4)付款的时间方式等； (5)房屋竣工及交付的日期； (6)办理房屋产权过户、登记及其他手续的有关规定； (7)违约责任； (8)其他当事人约定的事宜，如合同生效的条件，对不可抗拒事件处理等； (9)合同的签订日期、地点、签字人等。
按揭购房开发商只发合同复印件合理吗？
过去签订商品房买卖合同时相同编号的合同正本为四份，房地产商2份、购房人和房管局各1份。如果办理按揭，购房人的合同则保存在银行里，购房人手中则没有合同。虽然后来规定房管部门在预售合同备案后不再留存商品房预售合同，但实际上这一份合同并没有给购房人，原因是银行为避免购房人重复贷款，通常要求购房人将购房合同全部押在银行。即使不贷款买房的人，房地产商也会将统一编号的合同正本全部拿走，购房人即使再担心房地产商会不会擅自篡改合同内容也无济于事，因为在办理商品房预售登记时，国土房管局要求提交“商品房预售合同所有文本”，而预售登记通常又是由房地产商办理，开发商就会用与此相关的种种托词来应付购房者。
针对这种情况，新版的购房合同规定“双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件”，这样就可以有效地解决这个问题，也不用担心开发商会擅自更改合同内容等等疑虑了。
贷款买房，需要把购房合同抵押给银行，开发商该收回业主的购房合同吗？
购房合同是业主在取得产权证前证明自己是合法取得房屋的最直接最有效的证明，其对于业主办理产权证、抵押贷款等关系业主切身利益有重大影响。一般情况下，签定完购房合同，业主手中要保留一份。但目前也不排除存在因贷款等原因购房合同暂不发还给业主的做法。在这个问题上，业主要弄明白，开发商收回购房合同的主要原因。如果是为便于办理相关手续，业主不用太担心。但是需要注意的是，一定要避免开发商因合同中存在“霸王条款”，以银行抵押为借口扣留业主的合同。因为大多数购房人在签定合同时都不会仔细阅读合同条款，开发商收回合同可以避免购房人回家后仔细研读，提出疑义要求修改合同的麻烦。另外，还要注意个别开发商擅自修改合同的违规做法。热线归纳遇到开发商扣留业主购房合同的问题，建议业主在弄明白事情的原委后，一是向开发商据理力争，索要自己的购房合同，二是要求开发商将合同复印后加盖开发商的章给业主一份；三还可以到公证部门作一个与复印件与原件相符的公证，这样就有备无患了。
在签合同之前所签的认购书有效吗？
1、认购书是有效的；2、认购书属于格式合同；3、7天内可以随时要求退还全部定金；4、7天之后如果不能签订合同不是你的原因造成的，定金仍应退还。
年龄未满18周岁的人能签购房合同吗？
《民法通则》第十一条规定，十八周岁以上的公民是成年人， 具有完全民事行为能力， 可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
年龄未满18周岁的人一般可由其法定监护人（父母）代为签订。
二手房交易时,房屋附送设备要写入合同
随着二手房交易的频繁，在买卖二手房中出现问题较多的一个环节就是房屋交接问题。大多数二手房的购买者选择二手房，除了地段等原因外，一个很重要的因素就是看中房屋已装修，可以随时住进去，这时如果当初签订合同时卖方所承诺的现有设备没有或双方对卖方所赠送的东西在理解上有偏差，就会产生一系列的问题。针对上述情况，为避免纠纷发生，应该做到以下几点：
一、在房屋交接中，须详细列明有关包括在房款中的设备，如水电煤、有线电视、维修基金、电话、空调、电视等设备。其中最容易出现问题的是有关固定装修。根据实践操作，固定装修包括房屋墙面、门窗及无法移动的与墙面交接的橱柜、洗手间马桶、浴盆等，不包括煤气灶、热水器、脱排油烟机、灯具等。所以在签订买卖合同时，如果对一些房屋中的专业术语不大熟悉的话，建议买方将自己想要的现有房屋中的设备尽量详细地写在合同上，避免以后出现纠纷。
二、为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。由于现在大多数购房者都使用贷款购房方式，往往由于银行贷款发放比较慢，双方约定在贷款发放前就先行交房或由于卖方的原因在买房付清全部房款后才交房，就会导致交房和付款分开，最终会造成交房中的一系列问题无法解决。为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。如交房中出现问题，则该笔房款先不交接，只有交房中的一切事宜完成，双方签订房屋交接书，才交付最后一笔房款。
三、房屋设备变更要约定清楚。在二手房买卖中买卖双方约定的一些包含在房价中的设备，由于合同中的设备品牌没有确定，有些上家在交房前将房屋内的一些设备更换掉，比如将一些有品牌、价格较高的设备换成质量较差的设备。为防止这种现象的发生，建议双方在签订合同时将设备的品牌甚至新旧状况写清楚或将相关设备拍照，双方签字认可就可以了。由于买卖合同中列出的设备多，则出售该房屋的评估费有所增加，建议双方在签订买卖合同的同时签订一份协议，协议对有关设备事项约定清楚，并明确设备的价钱已包含在总房款中。
房产新政下买卖房子该缴多少税？
■未满两年的公房
王先生有一套翠微地区建筑面积80平方米公房欲出售，市场价为7000元/平方米，即房屋成交价为56万元。产权证下发日期为2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅（即：①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；②单套建筑面积在140(含)平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下）并且属于个人购买住房不足2年转手交易，那么王先生交易这套房子需要缴纳以下费用：
营业税：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税；高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
此房屋要缴纳的营业税为：560000×5%=28000元
个人所得税：公房所征个人所得税为（销售额-4000×建筑面积-合理费用）×20%。此房屋要缴纳的个人所得税为：（560000-4000×80）×20%=48000元
注：合理费用主要是指购买房屋时所缴纳的各项税费，一般指契税和印花税。公房由于特定的历史原因，合理费用一般很难计算，此处计算对其忽略不记。
印花税：房款总额（成交价）的0.5‰
此房屋要缴纳的印花税为：560000×0.5‰=280元
优补成费用：即优惠价补齐成本价，特针对公房而言，为1560元×建筑面积×6%。此房屋要缴纳的优补成费为：1560×80×6%=7488元
委托中介收费：成交价×1.5%
房屋要缴纳的中介费为：560000×1.5%=8400元
居间担保过户费：1500元
卖方共需缴纳的费用为：28000+48000+280+7488+8400+1500=93668元
■符合普通住宅标准
一套135平方米的三居室商品房，市场价为6000元/平方米，房屋总价为81万元。业主两年前购买价格为5200元/平方米，原购房总价为70.2万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：
个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的：
个人所得税
个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：702000×1.5%＝10530元；印花税：702000×0.5‰＝351元；合理费用：契税+印花税＝10881元；个人所得税：（810000-702000-10881）×20%＝19423.8元
印花税＝售房价×0.5‰；印花税：810000×0.5‰＝405元
综合合计：19828.8元
该例中，如果不足2年转手交易，应该缴纳的费用为：
营业税＝售房价×5%；营业税：810000×5%=40500元
印花税＝售房价×0.5‰；印花税：810000×0.5‰＝405元
个人所得税：｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：702000×1.5%＝10530元；印花税：702000×0.5‰＝351元；合理费用：契税+印花税＝10881元；个人所得税：（810000-702000-10881）×20%＝19423.8元
综合合计：60328.8元
■不符合普通住宅标准
一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋，房屋总价为94.25万元，业主两年前购买价格为5800元/平方米，原售房价为84.1万元。其业主应缴税费如下：
个人购买非普通住房不足2年转手交易的：
营业税=售房价×5%；营业税：942500×5%=47125元
印花税＝售房价×0.5‰；印花税：942500×0.5‰＝471.25元
个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：841000×1.5%＝12615元；印花税：841000×0.5‰＝420.5元；合理费用：契税+印花税＝13035.5元；个人所得税：（942500－841000－13035.5）×20%＝17692.9元
综合合计：65289.15元
个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的：
营业税＝（售房价-原购房价）×5%；营业税：（942500-841000）×5%=5075元
印花税＝售房价×0.5‰；印花税：942500×0.5‰＝471.25元
个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：841000×1.5%＝12615元；印花税：841000×0.5‰＝420.5元；合理费用：契税+印花税＝13035.5元；个人所得税：（942500－841000－13035.5）×20%＝17692.9元综合合计：23239.15元
作者:
ctdxw
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2007-7-23 09:27
高单价下换来的“赠送面积”不被计入产权证？！
买顶楼赠送阁楼，这样的售楼政策着实吸引了不少消费者，一来花一层钱买了两层，二来把平层楼房变成了“越层”，这是不少年轻消费者梦寐以求的。开发商也高兴，本来滞销的顶楼变成了“抢手货”。但意外多出的阁楼不是无故多出的，而且购房者为阁楼埋单也许会远远超出预算。
居住费用一样不少
如在某项目售楼处，购买89平方米的顶楼赠送36平方米的阁楼，另外还附送40多平方米的露台。阁楼不用交采暖费和物业费，而且契税上也可以省下一笔。
但实际上，阁楼除了可以免交契税以外，其他费用都不见得能省下。按照相关文件规定，采暖费是按照房产证上所标面积收取，但如果超出房证面积采暖，则按照实际接受供暖面积收取采暖费，如果是阁楼，应按照测绘大队测绘后的实际面积收取。如果采暖设备是开发商直接安装的，业主就按全部的面积交纳费用；如果是家庭自行安装的采暖设备，属于违法操作，私改供暖设备或自行接装供暖设备的都要即时拆除并对住户进行罚款。
节省物业费一说也很难成立，一般情况下，阁楼如果层高超过2.2米就要收取物业管理费了。虽然物业费是按照房证面积收取，但由于阁楼也存在报修检修行为，因此按照实际使用面积收取物业费将是大势所趋。
阁楼不是自家财产
很多项目的阁楼价格都比较高，一般要比楼盘最高价还要高出很多，例如某项目起价为2680元／平方米，阁楼单价就要3500多元，售楼小姐经常误导消费者将总房款分摊到总所得面积之后，购房单价似乎只有2000元多一些。看似很便宜，但业内人士表示，房价是不可以这样计算的，因为阁楼部分根本就不算自己的房产。
阁楼上的露台属于公用面积，顶楼用户只是使用方便一些而已，如果想封闭是不可能的。开发商封闭好的部分，看起来归属于购房者所有，但由于其根本就没有被计算进房屋面积，房屋产权证上也没有明确标注，所以一旦动迁，阁楼面积是得不到任何补偿的。
签订购房合同前应做五项准备
一、签约前多去几次售楼处。很多人在签了认购书后，就不再或很少去售楼处了，其实是不妥的。要知道，对自己买的房子了解越多，就越知道自己的需要，就能很清楚自己该如何签补充条款。
二、把售楼人的承诺都记下来。和售楼人员交谈时，你是想到什么就问什么，一般都是你最关心的问题，可是，也很容易遗忘，总会有所缺漏，所以，记下来对以后签约很有帮助。
三、要不厌其烦地请教律师。现在签约，都会有律师在场，要尽量请教律师各种法律细节，一般而言，律师有责任客观地对你进行解答，所以，要充分把握自己的权利。
四、回家平心静气逐条推敲合同条文。合同一般都是很专业的法律术语，不够通俗化，要一份复印件，回家细读，考虑周详再签才是稳妥的。
五、注意开发商填好的补充条款，现在的买卖合同，一般都有开发商加入的大量补充条款，往往都是对开发商有利的。购房者如有疑义，可以选择更改，更改不成，双方又无法妥协，倒不如不签。
购房合同中被忽略的格式陷阱
条款：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”
点评：商品房属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不应适用定金罚则。
条款：“如在上述期限内（签认购书十天内），认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方。”
点评：“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。消费交易双方是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。
条款：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
点评：按法律规定，收受定金一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。而这一条款意味着开发商有过错时，不仅不受任何惩罚，就连利息和损失也得由消费者承担，是违法、无效条款。
条款：在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司————××装饰工程有限责任公司签订装修合同。
点评：如果开发商交付的是精装修房，就不应要求消费者与装修公司再行签约。消费者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求消费者与装饰公司签约的方式，实际上，这是将应由开发商承担的风险转嫁到消费者身上。
条款：“甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，若延期则每迟交一个月，按乙方已付房款３％计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚１０％的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”
点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定非常不对等，实质上是加重消费者责任，减轻了经营者责任，违反了法律公平原则，可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
条款：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”
点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算是消费者的主要权利。上述条款以双方约定名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，严重侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是典型的显失公平条款。
条款：“双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款３％作为对乙方的经济赔偿；若乙方中途无任何正当理由终止协议，视为乙方违约，乙方应付甲方总房款的３％作为违约金，并扣乙方定金人民币３０００元；乙方退房款，需等待甲方在３０日内将乙方所购房款退清。”
点评：这是典型欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款利用消费者不懂法律，免除经营者责任，剥夺消费者的主要权利，属违法、无效条款。
条款：“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其他载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。”
点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触，为无效条款。
条款：“在乙方交清首期房款以及本条第５款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。”
点评：实际上，在签认购书时，购房者已交付定金，并提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了顺序。这种条款把购房者置于不利境地，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理条款，消费者应坚决拒绝签署这样的条款。
楼书广告莫轻信，承诺写入合同中
案件简介
杨女士于2004年4月到××楼盘售楼处拟购买一套商品房。售楼人员一再向杨女士介绍想购买的房屋北侧有一个网球场周边是绿地。于是第二天杨女士与××房地产公司订立了购房合同。
在2005年2月杨女士入住时却发现：××房地产公司将网球场擅自向北挪并取消了周边的绿地，改建成小型停车场且距杨女士所在的楼仅10余米。杨女士向法院提起诉讼要求××房地产公司将停车场拆除恢复绿地。
本案经过人民法院审理，法院认为杨女士与××房地产公司所签订的合同符合法律规定合同有效；××房地产公司所发放的售楼广告上虽无停车场的规划，但是杨女士凭此要求××房地产公司拆除停车场理由、证据不充分。从××房地产公司的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回杨女士要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
在线点评
本案中××房地产公司明显存在欺诈行为。主要表现为楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地，误导杨女士产生购买意向。
但是法院为什么没有支持杨女士的请求呢？首先，杨女士并未拿出证据证明售楼人员当初承诺了楼盘北侧是网球场和绿地；其次，停车场在报建的文件和规划设计图的位置上都明确标识，且停车场的位置与杨女士居住的房屋距离符合规划要求，如支持杨女士的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益。
律师建议
购房者在确定要购房后，就会面对繁多的房产广告、各种展销会以及售楼现场售楼小姐天花乱坠的宣传，如何从中分辨真假初步挑选房屋并保护好自己的合法权益呢？
一、首先，购房者在诱人的广告词和煽情的劝说中，要保持警戒心和平常心，尤其不要轻信“红线”（规划范围）外的和未取得预售许可证之前的宣传。购房者最好再通过现场察看，周边调查，货比三家等方式检验，同时应仔细查阅预售许可证、规划施工图纸等，必要时征询专家意见，帮助核查是否真实合法。
二、根据相关法律法规，发展商就商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的广告和宣传是具有法律效力的。如果购房者无法判断哪些说明和允诺是具体确定，最保险的办法是将销售广告、承诺内容写入合同中形成具体合同内容，特别是关于小区规划、环境建设等重要的承诺写入购房合同，并注明若承诺不兑现的相关惩罚性措施，减少不必要的损失。
三、注意证据的保留。购房者应当注意保留有关的销售广告和宣传资料作为证据，对于售楼小姐的“脱口秀”，购房者可用录音机把销售人员的口头承诺录下来，事后发现与事实不符，录音能在解决纠纷时作为证据发挥作用。
四、购房后一旦发现所购房屋在交楼时与合同约定或承诺不同，最好先行收集证据，再采取与开发商协商、向媒体或消协投诉，向相关执法部门申诉、仲裁、诉讼等渠道等寻求解决。
作者:
ctdxw
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2007-7-23 09:27
签完购房合同后还能改名吗?
常常会发生业主用自己的名字与开发商签订了商品房买卖合同,目前有些已经交房入住,有些还没有拿到钥匙,想把产权人改成子女的名字的情况.进行此类操作,要有个前提,已签合同者的子女必须领到身份证。在这个前提下再分两种情况,一是商品房买卖合同未拿到产权处登记。这时只要同房产商协商,把合同注销,以其儿子的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了,此种情况不涉及税费。第二种情况是已经登记过,这就麻烦些了,如果该商品房未竣工验收,则可以更名,但要到有关单位开具未竣工检查报告,并由开发商提交合同更名的原因,此时只需支付相关手续费用。如果该商品房已经竣工验收,则无法进行更名,需要产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在购房者子女的名下,这实质上是一种房产继承了。
人们常说的“合同改名字”,严格来讲是不规范的。他建议购房者在签购房合同时,不妨在合同上同时写上自己和子女的名字,产权人写父或母名字,共有人写子女的名字,表示二人共同拥有这份产权。因此到最后子女就是第一继承人,产权可以全部落到子女身上(前提是子女是惟一的继承人),但同时作为惟一继承人的子女必须到时去产权处办手续,再重新核发一份有其单独名字的产权证。也可以按份共有,在产权证上标明各自所占的份额,可避免在产权继承时交纳全额的税费。
怎样理解购房合同中的“不可抗力”
随着新的《商品房买卖合同》在房屋买卖中的运用，购房者与开发商在签订购房合同时协商的事项越来越多，同时也就愈重视合同中的条款。《商品房买卖合同》的第八条规定，遭遇不可抗力，且出卖人(开发商)在发生之日起多少日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。对于此条款中的“不可抗力”，由于理解的角度不同，在实践中购房者和开发商往往会有一些争议。对此，法律有明文规定，《民法通则》第153条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如果开发商逾期交房的理由，符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力，可免除开发商的违约责任，否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。
“不可抗力”不是主观推定
举一案例说明，1999年8月，某公司与某房地产开发公司签署了一份《内销商品房预售契约》，该契约除对房屋价格，付款方式等作出约定外，就交屋时间约定为“除不可抗力因素外，开发商应至迟于2000年3月1日前交房，如逾期60日仍未交房，公司有权利退房，并要求开发商支付违约金，赔偿损失。”可是到了2000年5月开发商仍未交房，某公司多次发函催促，开发商声称，不能如期交房是由于施工中遇到恶劣天气且进口原材料在海上运输中发生火灾，上述情况属于不可抗力，可以延期交房。在多次交涉毫无结果的情况下，某公司委托律师起诉，请求解除购房契约，并要求开发商退回房款并赔偿损失。法院审理认为，天气因素对施工进度有着非常大的影响，但狂风或暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见，作为发展商在售楼时，就应当依据该地区的气象记录，结合其他因素，合理预计工期，确保其在承诺的交屋日期前能够顺利完工，故该事由不能构成不可抗力；此外，对于房地产开发公司与原材料供应商而言，货物在海上运输中遭遇火灾，可以作为不可抗力，但此不可抗力事件影响的主体仅为房地产开发公司与原材料供应商，其范围仅局限于海上货物运输法律关系中，与股份公司同房地产开发公司之商品房预售法律关系无关，所以该情况也不能作为房屋买卖中的不可抗力。最后法院判决解除某公司与房地产开发公司签订的购房契约；房地产开发公司双倍返还股份公司已付定金，退还全部购房款并按同期人民银行固定资产贷款利率标准支付股份公司购房款之利息；房地产开发公司承担全部诉讼费用。
单方面条款不应免责
由上述案例可以看出，作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中，开发商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：
1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；
2、市政配套的批准与安装的延误。其实，发展商所述的这二种事件的情况，依据法律的规定可以推出，都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套批准与安装是具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。如果在契约中将此类事件列入不可抗力条款项下，则因违反法律的明确规定，成为无效条款，同时发展商也不能以不可抗力为由而行使抗辩权。
所以说，在签订购房合同时，正确理解“不可抗力”的法律含义，对开发商和购房者来说是十分必要的。
关于购房合同的常见疑问
■ 业主为何不能持有购房合同的原件？
购房者问：我们买房时签了那么多份合同，为什么没有一份是给我们的？开发商说，给银行的那份就是给我们的，银行拿去办贷款了，所以我们就没有了，即使给，也只能给一份合同的复印件我们。这种说法对吗？
律师解答：目前基本情况都是这样，这主要是银行在房产证办理抵押登记之前采取的风险保障措施。购房者若需要复印件，别忘了要求开发商在复印件上注明“与原件内容一致”，并盖章。
■ 购房合同签好后，开发商又要修改合同，这合理吗？
购房者问：售楼人员在我签好了合同后提出修改合同的要求，理由是合同上写的面积与实际不符，要改大一点，还说如果不改，就不能在管理部门备案，不能办产权证，不能和银行办贷款。请问他们的要求合理吗？我能否同意修改合同？
律师解答：售楼人员的说法纯属无稽之谈，他增大面积是为了自己的利益，房管部门备案时根本不会去审查合同的实质内容，贷款也不会受影响。合同签好了又要修改，需要购房者与开发商双方协商一致，如果你不同意修改，就不能修改。
■ 购房合同与订购协议不一致怎么办？
购房者问：订购协议与购房合同的内容不一致，该以哪个为准？如果购房合同上写的是“套内建筑面积”，而订购协议上写的是“建筑面积”，将来会发生纠纷吗？
律师解答：订购协议与购房合同一样具备法律效应。如果两者都已签订，一般以签订时间靠后的为准，也就是以购房合同为准；如果还没有签合同，而合同与协议的内容相距甚远，可以拒签合同，并以订购协议为据，追究开发商的违约责任。
■ 合同里没有附上户型图，这对吗？
购房者问：我买的是期房，合同里没有附房子的尺寸图，只有一张整个楼层的平面图，其中标明了我买的是哪一户，我要求附上户型图，但被拒绝，我该签合同吗？
律师解答：你的要求是合理的，但是目前，法律尚未明确规定合同里一定要附每家每户的户型图。合同是你和开发商协商一致的结果，如果你认为这个问题对你会产生很大影响，风险很大，你可以拒签。
■ 房子里有公共设施，当初合同里没有写明，可以要求赔偿吗？
购房者问：我买的房子里有一些公共设施，主要是燃气的总阀门和楼顶的排水管道，这些设备在合同上并没有体现，买房时曾与开发商口头约定，室内没有设备中转层。请问我是否能要求开发商赔偿？如果开发商拒绝赔偿，我是否可以通过法律途径解决？希望有多大？
律师解答：公共设施是整个物业的共用部分，归全体业主所有，如果其设计及安装符合国家有关法律的规定，合同事先又没有相关约定，一般不能要求赔偿。但如果它们严重妨碍了你的房间的使用功能，开发商又没有履行告知义务，可以索赔。
签购房合同前应做哪些准备
在正式签订购房合同之前，一般而言，有以下几件事可以做：
一、签约前多去几次售楼处。很多人在签了认购书后，就不再或很少去售楼处了，其实是不妥的。要知道，对自己买的房子了解越多，就越知道自己的需要，就能很清楚自己该如何签补充条款。
二、把售楼人的承诺都记下来。和售楼人员交谈时，你是想到什么就问什么，一般都是你最关心的问题，可是，也很容易遗忘，总会有所缺漏，所以，记下来对以后签约很有帮助。
三、要不厌其烦地请教律师。现在签约，一般会有律师在场，要尽量请教律师各种法律细节，一般而言，律师有责任客观地为你进行解答，所以，要充分把握自己的权利。
四、回家平心静气逐条推敲合同条文。合同一般都是很专业的法律术语，不够通俗化，要一份复印件，回家细读，考虑周详再签才是稳妥的。
五、注意开发商填好的补充条款。现在的买卖合同，一般都有开发商加入的大量补充条款，往往都是对开发商有利的。购房者如有异议，可以选择更改；更改不成，双方又无法妥协，倒不如不签。
为什么说找个律师签购房合同好
律师介入房地产交易市场，不仅为购房者提供了必要的法律服务、法律咨询和法律保障；而且更给购房者提供了购房的信心的保证。
其一，有利于确保购房者的合法权益。律师熟悉法律条文，具有其专业上的优势，在购房过程中，律师可以就房屋买卖的有关问题从法律的角度为你提供意见，并代购房者审查购房合同文本和有关证件手续等。律师参与代理购房全过程，从购房一开始就为购房者把关，特别是为购房者把好购房合同关，从而有效地减少购房者的各种风险，确保购房者的合法权益。
其二，有利于加快办理个人购房的抵押贷款的速度。律师具有专业的素质和丰富的办案经验，与开发商、房地产交易中心、公证、保险、银行等有关部门的接触较多，所以由律师办理个人购房和贷款等中介业务可收到事半功倍的效果。
其三、有利于减少买卖双方纠纷，解除购房者过后可能遇到的烦恼。商品房投诉一直是商品投诉的重头，据中国消费者协会统计，1998年二季度商品房投诉明显上升，全国共收到房屋、建材投诉6404件，其中辽宁省增长了35%，商品房投诉集中反映在房屋质量、虚假广告、违约责任、面积不符、物业管理、合同欠规范等五个方面。购房者聘请律师把关，代理纠纷调解或者仲裁活动，解除了购房者买房所遇到的烦恼，省却了购房者的时间和精力。
律师为购房者服务内容一般包括：1、审查开发商资格，看销售业绩和商品房销售许可证；2、按标准合同由律师代理买方同开发商谈判和签订购房合同；3、如需贷款，则代理一切抵押贷款手续；4、入住时律师协助买方验收质量，查看有无验收证明；5、代办房屋产权证等有关手续。
购房者在选律师时一般要注意：1、挑经过工商行政管理局批准正式挂牌营业、业绩和口碑较好的律师事务所；2、挑选具有律师资格证书，对房地产业务比较熟悉并办理过购房代理业务的律师；3、事先同律师事务所订好代理服务的范围、内容、时限以及律师代办费，全部代理服务完成后再付款。
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ctdxw
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2007-7-23 09:28
如何在办理房屋交易手续时充分享受便利优惠
房交会多为房管局主办,为了突出张现房交成果,吸引市民和参展商,以及外界注意,所以在房交会期间,房地产交易中心会提供种种诸如办理房屋产权交易手续等快捷便利服务,下面就此进行相关介绍.
新房优惠认证开发商办
房交会期间，一般可在房屋所在城市房地产交易中心负责办理《商品房买卖合同》房交会优惠政策认证手续。会后到市房地产交易中心办理《商品房买卖合同》登记备案，具体步骤如下：
1、“房交会”期间，开发单位负责安排专门工作人员将与购房人签订的《商品房买卖合同》，到主、分会场房地产交易中心办事机构进行初步审核，加盖房交会购房认证章后，到财政部门办事处加盖“住房补助确认章”。
2、由开发单位工作人员持一式三份《商品房买卖合同》（含已盖两章的《商品房买卖合同》）到市房地产交易中心备案部办理《商品房买卖合同》登记备案。
二手房优惠认证自己办
房交会期间，一般仅对二手房买卖提供优惠政策认证手续，具体程序是：
1、二手房买卖合同认证：当事人须持房证、契税证、买方身份证、《房地产买卖合同》一份，到市、区交易部门设在房交会主、分会场的二手房买卖合同认证处及财政窗口，确认盖章。
2、二手房转让登记受理：确认盖章后，只要要件齐全，双方当事人全部到场的，即可申请办理成交过户手续。
抵押登记手续费可减半
凡个人贷款购买住房，在房交会期间到会场或到沈阳市房地产交易中心抵押窗口办理抵押登记（备案）的，以“房地产抵押（备案）通知单”上接件日期为准，可享受减半收取抵押登记手续费的优惠政策。
如何领取购房补助
在购房人取得《房屋所有权证》后，购房人凭《房屋所有权证》、《个人购房领取补助通知单》、购房人身份证到办理《房屋所有权证》所在地的“个人购房补贴”窗口领取补助金。购房补贴按规定由房屋所有权人到场领取，所有权人因故不能到场的应出据公证委托书，委托他人领取。
三种购房合同不要签
购房，最重要的环节是要与房屋开发商签订好合同，在签订合同时，如果不仔细阅读，在急于购房的同时，没把好合同关，难免就会上当受骗。针对目前房屋市场中出现的种
种侵犯消费者合法权益的合同，下列三种购房合同不要签。
糊涂合同不要签
签订合同前，应通过有关方面了解两方面的情况。第一，要对房屋的来源和建设过程作具体的了解，要认真检查商品房是否具备“五证”与“两书”，要实地考察商品房的周边环境、房屋结构、土建质量以及渗漏水情况。第二，要了解该合同在买房过程中所起的作用。
根据有关法律、法规，房地产买卖必须办理下列手续：一是买卖双方签订房地产转让合同；二是在合同生效后向房地产交易管理部门提出过户申请；三是向房地产交易管理部门如实申报转让价格；四是经房地产交易管理部门进行过户审核；五是按照有关规定缴纳有关税费；六是有房地产登记机构按照有关规定办理房地产权利变更登记；七是在办理完上述手续后，有房地产管理部门核发过户单，双方办理了过户单。如果房屋开发商在合同中对上述情况遮遮盖盖，让买方不明白，这样的合同还是不签为好。
无效合同不要签
房屋合同必须符合有关法律、法规的规定，因为不符合法律规定的合同，在法律上是无效的。因此，一旦发现在合同中有下列行为的，买方不要签。
一是房地产分离出卖。房屋所有权通过买卖转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让，否则无效。二是产权为登记过户。房屋买卖合同所标的物所有权的转移，以买卖双方到房屋所在地的房地产管理部门登记过户为标志，否则房屋买卖合同不能生效。三是产权主体有问题。出卖房屋的主体必须是该房的所有权人，非所有权出卖他人房屋的买卖行为无效。房屋产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，同时需提供共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意擅自出卖共有房屋的，起买卖行为无效。四是侵犯优先权购买。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权；房屋所有人出卖租赁房屋时，需提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，房屋买卖无效。五是单位违反规定购房。机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买的，需经县以上人民政府批准，单位违反规定购买私房的，该买卖关系无效。六是价格上有欺诈行为的。买卖双方应本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后方才能成交，出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为的买卖合同无效。七是非法转让。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得买卖：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件；（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
不平等合同不要签
按照《合同法》的规定，合同双方当事人的法律地位平等。但在有些商品房合同中，有些开发商或代理商往往列出许多买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定。这种合同，不仅对买方极为不利，而且还属不平等合同。因此在签订购买商品房合同时，就必须做到双方违约责任的公平对等。否则，就不要签订。
如有的开发商在合同中约定，商品房“实际面积和理论面积的误差不超过3％。”这一条明显对买方不利，实际面积总比理论面积要小，3％的误差可能使买方多付数千上万的冤枉钱。因此，这一条应改为“房屋的面积按实际面积计算。”这样，才算公平对等。
再如有的开发商制定合同还规定：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方支付违约金，付款逾期30日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金。卖方交付房屋逾期360天，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金。”显然，该条款在时间上的约定，对双方的违约责任不对等。该条应改为：“卖方未按合同约定的条件如期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；卖方交付房屋逾期30日，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金和房价款。”这样才算平等的合同。
签订明白合同应明确１０项事项
（１）用地依据、商品房坐落位置、商品房交付时间；（２）总价款、付款方式、付款时间；（３）建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明；（４）商品房的销售方式（预售或现房销售）；（５）商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关的责任；（６）发生设计变更的约定；（７）关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；（８）物业管理方式及售后保修、维修责任；（９）合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式；（１０）违约责任。
购房合同细化约定避面积陷阱
面积问题是近年来房地产纠纷的主要原因之一，如何签订面积条款也是很多购房者所关心的问题。
新旧文本面积条款不同(标准示范文本)
合同第四条是计价方式与价款条款，第五条是面积确认及面积差异处理条款。这两条相互独立又密切联系，即计价方式的选择关系到面积差异处理方式的选择，如在第四条中选择按套内建筑面积计价，则在面积差异处理条款中约定套内建筑面积的差异处理方式。
2002年11月，北京市房管局对示范合同文本作了小的修改，除了增加“共有建筑分摊部位变更的约定”条款外，主要对面积差异处理方式的第五条作了修改，对按建筑面积方式计价情况下面积差异的处理作了新的规定。
按照原文本，“建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积误差比超出3%时，买受人有权退房。”按照新文本，“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。”不过，新文本只在2003年2月1日后新申领销售许可证的项目及尚未开始销售的商品房现房项目中实行，而其他的项目仍然使用原文本，因此，目前两种文本在同时使用。
新面积条款仍有漏洞
但是，新面积条款并未完全解决面积问题，根据修改后的示范文本，对于面积差异的处理方式，除了当事人自行约定之外，文本提供了两种可供选择的方式，但如修改前一样，开发商一般不愿意使用按套内建筑面积的变化作为面积差异的处理方式。究其原因，在于新面积条款并未完全解决购房者所担心的面积问题：建筑面积和公摊面积增加而套内面积减少。
如某套房屋预测面积为：建筑面积100平方米，其中套内建筑面积为90平方米，公摊面积为10平方米。而房屋交付时的实测面积为：建筑面积为103平方米，其中套内建筑面积为873平方米，公摊面积为157平方米。即使按照新文本，买方也无权提出退房，因为建筑面积和套内建筑面积的误差比均为3%。但明眼人一下就可以看出其中的不正常：套内建筑面积减少了3%，而公摊面积竟然增加了57%。
细化约定减少纠纷
房屋竣工后，面积出现差异是非常正常的，我想一般购房者也能理解。但同时，面积变化的表现形式也应该是多种多样的：可能是套内面积增加，也有可能是公摊面积增加，还有可能是其他情况，不同的工程应该不一样。但在实际操作中，往往表现的都是建筑面积和公摊面积增加而套内面积减少，这就不能仅仅用巧合来解释，新示范文本的修改也正是针对这种情况而进行的。应该说相对于原规定，新文本更多倾向于对购房者利益的保护。但是，如前分析，新文本仍不足以防止某种“巧合”情形的出现。
作为购房者，在签订面积条款时，为防止该种情况的出现，除了采用示范文本中的套内建筑面积作为计价和面积差异处理的依据外，还可以自行约定下列方式。
1.采用套内使用面积作为计价和结算。
即在第四条中约定按套内使用面积计价，在第五条中约定套内使用面积出现差异的处理方式，如“套内使用面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内使用面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”
2.采用建筑面积计价，采用建筑面积和公摊面积结合的方式处理面积差异。
如：“建筑面积、公摊面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；建筑面积、公摊面积误差比绝对值中有一项超出3%时，买受人有权退房。”
3.采用建筑面积计价，采用套内建筑面积和公摊面积结合的方式处理面积差异。
如：“套内建筑面积、公摊面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；套内建筑面积、公摊面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。”
4.采用建筑面积计价，采用使用率（即套内建筑面积与建筑面积之比）方式处理面积差异。
如：“使用率误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；使用率误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。”
通过合同中这些比较详细的约定，可以比较好地解决开发商和业主间出现的面积纠纷。
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ctdxw
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2007-7-23 09:28
怎么交定金？
在选好房子、谈妥价格之后，您现在就要去签订认购书，并且交付一定额度的定金，定金一般在２０００元到２万元之间不等。定金多少算恰当，并无一定标准，视每个项目而定，而且双方也可以具体商定。
如果您还在犹豫那么，您和开发商一定要在认购书上明确什么情况下，您有权要求终止协议，索回定金。此外，协议中还应包括的主要内容有：（１）认购物业；（２）房价、户型、面积、单价、总价等；（３）付款方式：一次性、分期、按揭；（４）认购条件：包括应注意事项、定金、签署正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等等。
购房付定金时有技巧
对于普通购房者来讲，购房与签订购房合同期间有一定的时间差，有一些购房者很可能经过考虑以后，不想买下订购的房子；或者在签订购房合同的过程中，与开发商就某些合同条款协商不成而导致没有签合同。那么，定金能否讨回就与购房者所签订的定购书有很大的关系。所以，购房者在付定金之前，应仔细检查开发商提供的、购房者在上面签字的定购书。
如果定购书上没有写明购房合同未签订成功定金是否返还的语句，则购房者可通过法律程序讨回定金。如果定购书上写着“购房者应在该定购书签订之日起×日内到开发商处签订购房合同，逾期定金不退”，则购房者要慎重为之，因为这意味购房者在规定时间内未签订购房合同的情况下，很有可能无法讨回定金。所以，当购房者看到这些不利于自己的条款时，应当要求开发商作适当修改后再签字。
此外，购房者最好与开发商在定购书中约定：“在签订合同的过程中，如果双方就有关合同条款协商不成，开发商则应返还定金”。
购房者在签约失败后欲讨回定金，在通过协商、调解的手段仍无法将定金讨回的情况下，最终只好起诉到法院，这是购房者最不想做又不得不为之的事。因此，购房者在签订购房合同时最好能请一位律师陪同签约。这样，可以避免万一在一些原则问题上与开发商争执不下导致签约失败后，再绞尽脑汁去要回定金。
什么是商业房贷 什么是住房公积金贷款
商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。
住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。
办理住房贷款需交多少零碎钱？
从商业银行目前提供的个人住房担保贷款(又称商业性贷款)、个人住房担保委托贷款(又称政策性贷款)、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表式。即：
个人住房贷款涉及的费用=评估费+律师费+保险费+抵押登记费。
上面列出的公式严格来说并不准确(因具体情况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同)。现就上述各项费用做一具体说明，以供参考。
①评估费：建行规定，新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费，利用公积金贷款的申请人需要支付评估费。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费，如果按要求必须评估，则其费用按500元计收。用公积金贷款的商品房评估费收取标准为：20(含)万元以下的收1500元，20-50(含)万元的收2500元，50万元以上的收3500元，经济适用住房评估费为500元。工行要求：普通商品房、经济适用房认可其销售价格，不需评估，二手房、高档公寓、别墅需要评估。农行二手房的评估费按4‰收取。
②律师费：除质押方式外，申请商业性贷款必须经过律师进行资信审查，并由律师事务所出示法律意见书。律师事务所按申请贷款额的3‰向借款人一次性收取法律服务费，每单最低额度为100元；办理公积金贷款时不需支付律师费；如果属组合贷款的，公积金部分不收，商业贷款部分收。
③保险费：在公积金个人住房贷款中，采用抵押担保加购房综合保险的，必须购买房屋财产险和人身险，人身险视年龄、贷款额不同而定，房屋财产保险费=保险金额×0.8‰(钢筋混凝土结构)×保险期限。在商业贷款和组合贷款中，以抵押方式申贷的，需购买房屋财产险。
④抵押登记费：需办理抵押登记的贷款，抵押登记部门(各区、县房屋土地管理部门的权属科)将收取抵押登记费每平方米0.30元(建筑面积)。
⑤公证费：二手房贷款需公证，每件200元左右。
什么情况下可以提取住房公积金？
《住房公积金管理条例》第二十四条职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；
(二)离休、退休的；
(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
(四)出境定居的；
(五)偿还购房贷款本息的；
(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。
根据你提取公积金的原因提供相应的材料。
如何用住房公积金贷款最合算？
能贷多少公积金要根据房屋性质、总价款、公积金月缴存额等来计算。商业银行住房贷款最高可以贷到房屋总价的80%，根据所购住房性质不同，住房公积金贷款可以贷到房屋总价的95%或90%。
商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款目前最高只能够贷40万，信用等级为AA的最高不超过46万，信用等级为AAA的最高不超过52万。
买二手房能做公积金贷款吗？
能。以北京为例,办理时间以及手续如下，根据住房公积金管理中心规定，目前办二手房办公积金贷款除在试点单位12日办完外，其他仍需15个工作日。
据介绍，此次二手房公积金贷款手续的调整，是把以前必须在过户后才能办理的公积金审核手续提前到二手房买卖双方签订交易合同后。这样调整后，办理公积金审核与过户、抵押等程序同步进行，从而能够缩短二手房公积金贷款的办理时间。
另外，由于北京市住房贷款担保中心为贷款提供全程担保，放款手续也可以提前到办理抵押登记之前，因此卖方能够在双方交易过户后一周内获得房款，解决了过户后长期无法得到尾款的问题。
二手房公积金贷款审核流程
1.资格初审。由管理公积金缴纳人所在单位的公积金管理中心分支机构办理申请者资格初审，审查申请者是否符合6个月连续缴存或累计12个月缴存公积金，符合条件的填写申请表。
2.贷款资质审核。办理人将自己的有效申请表、身份证、户口本、首付款发票、购房合同的原件和复印件等证明交到相应的公积金管理中心，由公积金管理中心对申请者做贷款资质审核。
3.由评估机构对所购房屋进行评估并缴纳相关费用。
4.相关文件再交由住房担保中心进行审核。
5.公积金审核。
6.审核合格后办理房屋过户手续，拿到房产证。
7.公积金管理中心放款。
8.在住房担保中心办理抵押登记。
已还半年的商贷可转成公积金贷款吗？
商业贷款转为公积金贷款的条件是：1、原商贷必须是在市资金中心委托的公积金贷款银行网点办理，非公积金贷款受托银行向个人发放的住房商业贷款不能办理转公积金贷款。2、经原贷款的商业银行同意，符合央行关于个人住房贷款政策规定。符合上述要件才能办理商业贷款转为公积金贷款。
公积金贷款延误应交滞纳金吗？
如果贷款延误的原因是由于借贷方的违约造成的，借贷方应当承担违约责任，否则，不应当承担违约责任。
向银行申请房屋按揭贷款有哪些程序
主要有四个步骤，第一是申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：
* 有效身份证件；
* 婚姻状况证明；
* 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。
第二是银行审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。
第三是签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：
* 与银行签订借款合同和相应的担保合同；
* 办理公证、保险、抵(质)押登记等手续。
第四是发放贷款：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。
由于开发商会指定银行办理按揭，因此实际做贷时，所需时间不长，一般半天就够了。
银行对申请做按揭贷款的个人有什么要求
一般来讲，您所购楼盘项目的开发商会指定一家或几家银行作为贷款银行。从申请条件来讲，银行要求所购楼宇应为楼盘封顶、地价缴清、相关手续完备、工程验收合格的楼宇，应满足有关部门核发房地产权证的所有条件或房地产证已经办妥，并且应具有较好的地理位置和变现能力的商品房。同时，借款人须具有合法有效的身份证明；具有按期 偿还贷款本息的能力及其收入证明；签定有购买住房的合同或预售合同；有我行认可的资产作为抵、质押，或有足够代偿能力的第三人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。
从贷款额度和期限上讲，如果您买的是新建商品房，则：1、住房贷款借款人以所购住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。 2、所购住房为一手楼时，贷款额度一般不超过购入价格的80%。住房贷款的期限一般最长不超过30年。
如果您购买的是二手房，该住房的已使用年限不得超过10年，并且已经办好房产证且房屋结构良好不存在任何纠纷或问题，最高贷款额度不得超过抵押物评估净值或购入价格两者中低者的70%。住房贷款的最长期限不超过20年。
作者:
ctdxw
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2007-7-23 09:29
等额本金还款和等额本息还款哪个更合算
等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。
等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
建议先估算自己的经济收入，特别是对10年内的收入预期，如果看涨，可以等额本金还。如果不变或下跌可以等额本息还。
当然二者在还的总利息上也不同。目前银行做房贷时比较多用等额本息还款法。具体办时可以向银行提出要求，银行无权拒绝。
购房时应如何办理商品房贴息贷款？
贴息贷款办理流程分为6步：
1、购买房产：申请人与开发商(售房人)签署《商品房买卖合同》，缴纳首付款，并约定采用银行按揭贷款付款方式。
2、咨询相关事宜：申请人向指定的律师事务所咨询具体事宜，了解银行的贷款规定和各项收费标准。
3、申请贷款：申请人及配偶与律师见面，提交贷款所需资料，缴纳相关费用，并签署贷款相关法律文件。
4、律师对申请人的资信及提交资料的真实性进行初审，并出具《法律意见书》。
5、管理中心根据借款人资料审批给予借款人的贴息额度；担保中心确定是否为其提供担保；银行根据中心审批意见，审批通过后发放贷款。
6、借款人按合同约定期限归还贷款本息(利息按照商贷利率计算)。
中国银行北京分行对申请人条件有5点限制：1、具有完全民事行为能力、具有稳定的职业和收入、具有偿还贷款本息能力的公民。2、贴息申请人已在管理中心连续6个月累计12个月，且目前正在缴纳住房公积金，同时贴息申请人需是个人住房贷款申请人本人或其配偶。3、已签署购买《商品房买卖合同》或购房协议。4、已支付不低于购房总价款20%的首付款证明。5、中国银行要求提供的其它文件或材料。
私企职员和个体经营者能办理按揭贷款？
1、私企工作人员或个体经营者是可以办理按揭贷款的。
2、契税在办理房产证的时候交纳，公共维修基金应当在相关单位对你的房屋进行了面积实测以后再到相应的小区办交纳。
自由职业者可以申请住房按揭贷款吗？
自由职业者可以申请住房按揭贷款,只是在住房按揭贷款中,贷款银行需要对借款人的资信状况进行审查,包括职业及收入核定.律师可以提供购房服务,具体收费请联系律师。
未婚男女能在婚前共同做按揭贷款买房？
未婚男女可以在婚前共同做按揭贷款买房。但双方要签订一个协议，约定该房屋为双方共同所有，并明确双方的权属份额以及如何贷款、还贷等。
办按揭贷款的房子在离婚后能办过户吗？
不能办理，但你们双方可以通过财产分割协议将将来的产权归属约定清楚，在办理房产证时将该协议及离婚证明一并提交产权登记部门，届时将房产证直接办 理到你的名下。
住房贷款按揭十大疑问说分晓
如今，银行的住房贷款品种日益丰富多彩，百姓购房的需求也与日俱增。但由于金融产品有很强的专业性，消费者在选择、使用时会经常碰到这样、那样的问题。究竟哪些住房金融服务能满足自己的特殊需求，哪些按揭品种最适合自己呢大多数消费者会感到很困惑。为了使您能熟练、合理地使用金融工具，我们编辑了10个与您关系最为密切的问题，请工商银行上海市分行的专家予以解答，希望这些能助您一臂之力。
买房时申请贷款合算吗
这个问题的答案是因人而异的，关键要看个人的投资渠道与投资水平。很多市民有足够的财力，可以一次性付清全部房款，但是他们仍然选择住房按揭贷款。因为，借款人可以把自己已有资金用作其他投资项目，只要能取得高于贷款利率的投资收益，就是合算的。您在买房时，最好先对自己的资产进行一下衡量，对预期收支进行测算。一些市民因不愿承担利息支出，不想负债，而将自己所有的积蓄一并取出，一次性付清了房款。可是待房屋交付使用时，又想申请贷款装修新家或另有其他大额支出，这时再进行融资就很不划算。因为个人信用贷款要承担期限贷款利率，其10年期的贷款利率为6.21%。若借款人在购房时就申请个人住房贷款，其10年期的贷款利率为5.58%，利率比期限利率低0.63%，以10万元贷款为例，10年里将少支出利息3786元。
同时，买房是一个较复杂的商业行为，而通过申请贷款，银行可以帮借款人对房地产项目作初步的调查和审查，这就为借款买房人把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关，降低了购房人的风险。
哪一种个人住房贷款品种利率最低
目前个人金融产品中，个人住房公积金贷款的利率最低，1—5年的年利率为4.14%，6—30年的为4.59%。虽然公积金贷款利率最低，但并非人人可以申请，它要求 申请人在申请贷款前必须累计缴存住房公积金满2年，连续缴存达6个月，并且公积金贷款 最高额度为10万元，加上补充公积金的3万元，最高只可申请贷款13万元。
公积金贷款的额度是按借款人配偶或同户成员住房公积金储存余额的15倍，补充公积金余额的2倍计算的。因此，对于有补充公积金的个人来说，想申请补充公积金贷款额度的，在申请前千万不要动用，一旦提取过补充公积金的，就不再计算额度。除此之外，个人住房商业性贷款的利率是个人消费贷款中最低的，其1—5年的年利率为5.31%，6—30年为5.58%。
借款时如何选择还款方式
个人住房贷款还款方式目前基本上有两种，一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。就拿等额还款方式来说，采用此还款方式，在整个还款期的每个月，还款额将保持不变遇调整利率除外，在还款初期，利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移，还款额中利息的比重将不断减少，而随着本金的逐渐摊还，还款额中本金比重将不断增加，此种还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。
而采用等额本金还款方式，其本金在整个还款期内平均分摊，利息则按未还本金余额逐日计算，并与本金一起偿还。对于借款人来说，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。应该说，这种还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。
房产已经抵押，但仍需要资金、可否再抵押、再贷款可以。有的银行如建行称其为“加按”，有的银行如工行称其为个人家居组合贷款。向上海工行申请个人家居组合贷款，其个人家居组合贷款额与其未清偿的个人住房贷款本金之和最高不超过抵押物评估价的70%。也就是说，只要借款人的贷款余额不足7成，就可以将原房产再抵押获得家居组合贷款，而且家居组合贷款是以现金方式发放到借款人的存款账户，借款人可以将其用作装修住房、购置家具、家用电器等家居支出。当然申请个人家居组合贷款，必须是原工行的借款人，并且信用良好。借款人只需提供原抵押物的房地产权证和有处分权人同意抵押的证明文件及原个人住房贷款的借款合同复印件，前往原贷款行即可申请贷款。
贷款未还清时转让房产，贷款是否可以随之转让
可以。目前本市工行、建行、农行均有此业务，俗称“转按”、“转贷款”。在借款期间，借款人可以在房产转让的同时转让自己的贷款，即将全部的未还贷款本金余额转让给新的购房人，只要其能通过贷款银行的审批。转贷款业务，解决了房地产三级市场交易的难题，方便了借款人的房地产转让，也降低了其房产转让的成本，减轻了压力，解决了借款人房地产转让时的后顾之忧。
将房子抵押能否申请贷款工行近期扩大了个人家居组合贷款品种的受理范围，对于拥有产权住房的个人来说，可以采取将自有产权住房抵押给工商银行的办法，获得贷款。贷款额度为抵押物评估价值的6成，期限最长为20年，利率为期限利率。个人家居组合贷款是以个人的自有房产作为抵押的个人融资新途径，并且，贷款是以现金方式发放的。
退休职工可以申请贷款吗
若向工行申请个人住房贷款，借款人的贷款期限可计算至70周岁，这就意味着退休职工可以申请期限为10年左右的贷款。工商银行是最近刚放宽对贷款最高年龄的限制的原来是65周岁。此举一方面扩大了贷款对象，另一方面将贷款期限延长，降低了广大工薪阶层的还贷压力，同时由此也增加了广大退休职工的可贷额度。
下岗了，还可以申请贷款吗
若借款人暂时下岗了，或认为单位开具的收入证明不足以全面反映自己的偿债能力时，只要借款人在工商银行有定期存款，并且是在申请贷款前3个月存入的，就可去工行申请开列“存款证明书”，工行将其作为对借款人偿债能力综合考察的依据。借款人可贷款的额度为不超过按家庭月收入测算的最高可贷额与存款金额之和。当然，开列存款证明书的“存款起息日”需为证明开列日前3个月，存款资金冻结期也为3个月。对于那些在工行有存款的个人，由于在以前存入的资金办理提前还款利息要损失，借款人可以先申请贷款，待存款到期后，再办理部分提前还款或全部提前还款。
单位经济效益差，住房公积金缴存比例可否下调
目前,国内大中城市所有应参加住房公积金制度的单位和职工的住房公积金缴存比例都是统一的。1999年3月，国务院颁布了《管理条例》，明确了住房公积金缴存比例实行分地区指导、分类指导的原则。《管理条例》第十八条规定：“职工和单位的住房公积金缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市可以适当提高缴存比例。”第二十条规定：“对于缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房公积金管理中心审核，报住房委员会批准后，可以降低缴存比例或者缓缴；待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴缓缴。”如上海根据国务院《管理条件》的规定精神，结合上海企业的实际情况，在确定1999年度住房公积金缴存比例时，也实行了分类指导的原则，即：凡经济效益较差，职工本人和单位执行各7%住房公积金缴存比例确有困难的企业，可以提出降低住房公积金缴存比例的申请。具体缴存比例原则上不低于各5%。企业申请降低住房公积金缴存比例的最长期限不得超过住房公积金的一个缴存年度。
申请降低住房公积金缴存比例的程序
首先，由企业法定代表人提出，并提交职工代表大会或者工会讨论通过无职代会或工会组织的，需向全体职工征求意见，须经职工本人同意。其次，企业要经主管区、县、局、控股集团公司批准，报市公积金管理中心备案；无主管区、县、局、控股集团公司的企业，需经市公积金管理中心审批。
企业在提出降低住房公积金缴存比例申请时，应向主管区、县、局、控股集团公司或者市公积金管理中心提供下列材料：
1.企业申请降低住房公积金缴存比例的报告。
2.由企业填写的《申请降低住房公积金缴存比例审批表》。
3.由同级财政财税专管员审核同意的单位上一年度财务决算报表。
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ctdxw
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2007-7-23 09:29
住房公积金月缴存额如何计算
职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比 例。职工住房公积金月缴存额计算到元，元以下四舍五入。
单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金月缴存额计算到元，元以下四舍五入。
职工住房公积金月缴存额和单位为职工缴存的住房公积金月缴存额相加，即为该职工的住房公积金月应缴额。
质疑霸王部门按揭贷款 房贷将花多少冤枉钱
对于都市工资阶层来说，按揭贷款是其购房消费的主要途径和选择，但按揭过程中要交纳的各种费用是否合理合法，究竟有多少“冤枉”钱恐怕无人深究也无人知晓。还好，已经有人拿起法律武器与银行对簿公堂，或许我们需要更多的人向更多的“霸王”部门发起挑战，用法律手段保障自己的合法权益。
向银行申请个人购房抵押贷款的市民都有这样的经历：签借款合同，必须要先交纳保险费、评估费、律师费等，而保险公司、评估公司等一连串机构都是银行找来的，借款人为顺利借款，毫无选择。一名采用按揭方式购房、同时又是执业15年的律师认为，银行此举侵犯了他的消费选择权和知情权，而与银行对簿公堂，要求退还费用。
本人不由自主地想起2002年自己按揭买房时的情形：为了能尽快办好手续，所有办理程序全部按照银行的指示和要求按部就班，不敢有一丝懈怠，更不敢奢望对银行的做法提出置疑，至于说三道四和指手画脚就更甭想了。究其原因，关键在于我压根就没想到这光明正大的贷款，其中还会有什么猫腻？现在看来，我的确错了，而且至今也不知道自己为按揭究竟花了多少“冤枉”钱。
在现实生活中，按揭贷款其实已成了一些都市工薪阶层买房消费的主要途径和选择，一些银行之所以能“一手遮天”操纵和迫使用户按照它们的要求办理各种手续，交纳各种费用，主要原因不外乎三方面：
一是国家对办理按揭贷款手续缺乏相应的国家标准和明确规定。对于按揭贷款，有关主管部门没有给广大消费者出示一个具体、明确的规范、标准和程序，言简意赅地指出按揭贷款应办理那些手续，交纳那些费用，那些手续和费用双方可以协商选择，这样一来，银行方面为了减少贷款风险，确保贷款回收率，就从自身利益出发制定了一些规定和要求。在没有国家明文规定的情况下，无形中银行的制度和规定就顺理成章地上升到了“国家标准”的高度，消费者谁还敢有不同意见？除非他不想贷款。
二是在按揭贷款中，银行处于强势地位，贷款者处于弱势地位，缺少平等对话的环境。尽管有些消费者在办理按揭贷款中，对有些规定和手续心存疑窦，但往往为了尽早办好手续，而不得不忍气吞声、委曲求全和任人摆布，无形中助长了银行的一些包办政策和霸王作风的畅通无阻。
三是对国家按揭贷款政策缺乏应有的宣传力度。我相信对于大多数普通消费者来说，有关按揭贷款政策方面的知识，往往只停留在道听途说，或者是一知半解的水平上，而对一个不了解和掌握政策的消费者来说，在按揭贷款过程中，只能言听计从地按照银行的要求和标准办事，岂能越雷池一步？
尽管本人在当年仅办理金额为14.7万元的贷款手续，其中交纳保险费、评估费、律师费、公证费、查案费等共计5159元，并不是一个大数目，但现在问题的关键不在于额外费用的多少，而在于收费合法与否。
公积金贷款买房公证如何办理
一般情况下，贷款双方只要有一方在住房公积金管理中心正常缴存住房公积金一年以上，就可以到委托银行申请住房公积金贷款，贷款额最高为15万元。办理住房公积金贷款流程分为：贷款申请、贷款受理、银行初审、中心审批、签定合同、办理抵押登记、贷款发放和贷款偿还。申请住房公积金贷款应该提供的资料包括：住房公积金缴存证明、购房合同、不低于购房款30%的首付款收据、贷款人收入证明，另外如果是二手房贷款还需提供评估报告等。
按规定，住房公积金贷款须办理具有强制执行效力的公证债权文书；如果是抵押贷款的，还需要办理抵押登记公证。办理此类公证，须提供身份证；担保债务的证明（如借款合同、还款协议等）；抵押物的权利证明，如房地产权证等；抵押合同文本；公证人员要求提交的其他证明材料。
申请贷款需提交哪些材料
1.购房人需提供的资料：
（1）有效身份证明、户口簿;（2）收入证明（除单位收入证明外，还可选择提供存款证明、有价证券、其他房地产证明及其他收入证明等）（见附件2）;（3）首付款凭证;（4）买卖双方签订的《房屋买卖合同》;（5）《二手房抵押贷款申请表》采用完全抵押的贷款方式和阶段性担保加抵押的贷款方式中过户后向我行申请贷款的，还需提供房屋产权证明资料。
2.售房人需提供的资料：
（1）售房人（含共有人）身份证（2）所售房屋的产权证明文件（3）如房屋已出租，须提供租户放弃优先购买权的证明文件（4）售房人为法人的，须提供有效的企业法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件（若所转让房产为国有资产，还须提供国有资产管理部门同意转让的证明文件） （5）所售房屋为涉案类房产的须提供法院函件，用于房产可拍卖确认采用完全抵押的贷款方式和阶段性担保加抵押的贷款方式中过户后向我行申请贷款的，可以不提供售房人的资料。
3.除上述资料外，还需提供银行规定的其他资料。
申请人需与银行签署的文件（1）二手房抵押贷款申请表（2）《个人住房抵押借款合同》（3）《借款借据》（4）律师事务所提供的相关法律文件：包括共有人同意出售证明、承诺书、谈话记录等（5）《个人住房贷款房屋财产保险投保单》
买房还贷新技巧 怎样贷款更划算
拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想。要买房，大多数人都会需要贷款，因而央行的房贷政策一直都备受关注。今年 3月 17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，房贷利率再次上涨，买房人的还款负担又有所加重。已经贷款买房和准备贷款买房的市民，要怎样应对新房贷政策呢？央行宣布从 3月 17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并允许商业银行最多将贷款利率下浮到相应期限档次贷款基准利率的 0.9倍。同时，个人住房公积金贷款利率各档次也都上调了 0.18个百分点。
怎样贷款更划算
央行的房贷新政策给了商业银行更多的自主权。在新政策颁布以后的几天里，各家银行总行都在紧张制定自己的应对措施，由于需要等候总行的通知，本市的房贷业务甚至一度处于暂停状态。现在各家银行都已制定了新的房贷利率表，房贷业务也已恢复正常。
据了解，目前有的银行已决定实施下浮 10%的房贷利率，有的银行则根据申请贷款市民的具体情况、贷款楼盘的情况，以及同业竞争的状况等给不同的借款人不同的贷款利率。也就是说，现在市民到银行办理住房贷款，有的人可以得到下浮 10%的利率，有的人则只能得到基准利率。新签订房贷合同的市民现在就已开始按照新的利率水平还贷，而 3月 17日前已经签订了房贷合同的市民则要从明年 1月 1日起执行新的贷款利率。
新政策在事实上引起了住房贷款利率再度上涨。假设一位市民在银行办理了一笔 20万元公积金贷款、 10万元按揭贷款组成的总额为 30万元、贷款期限为 20年的组合贷款，以等额本息还款法偿还贷款。对于 20万元的公积金贷款部分，调整前的年利率为 4.23%，每月应偿还的贷款本息为 1236.34元，调整后的年利率为 4.41%，每月应偿还的贷款本息为 1255.60元，调整后比调整前每月要多还 19.26元。在整个还贷的 20年中，利率调整后公积金贷款部分要多还 4624.02元。
对于10万元的按揭贷款部分，调整前的贷款年利率为 5.31%，每月应偿还的贷款本息为 677.20元，利率调整后，如果执行 6.12%的基准利率，每月应偿还的贷款本息为 723.37元，比调整前每月多还 46.17元；如果执行 5.508%的下浮利率，每月应偿还的贷款本息为 688.34元，比调整前每月多还 11.14元。在整个还贷的 20年中，如果执行基准利率，按揭贷款部分要多还 11080.96元；如果执行下浮 10%的利率，则要多还 2673.3元。也就是说，对于这笔总共 30万元的组合贷款，如果新政策实施后执行的是下浮 10%的利率，则每月要比以前多还 30.4元，总共要多还 7297.32元；如果执行的是基准利率，则每月要比以前多还 65.43元，总共要多还 15704.98元。
央行在新房贷政策中还同时规定，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由 20%提高到 30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。据了解，目前本市多数银行为市民办理新房按揭贷款时，仍然执行了首付款比例最低两成的政策。
央行行长周小川指出，央行出台这项政策，有一个目的是引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。消费者应对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。
怎样贷款更划算
对于发放住房贷款，各家银行都有一套严格的审核标准。虽然银行人士表示具体的审核标准不便透露，但据了解，一般有关市民年龄、教育程度、从事的行业及这个行业的发展前景、在工作单位中担任的职务、所在单位的聘用制度、拥有的专业技能证书、是否有稳定的收入来源、收入水平、还款意愿等情况，都是银行在审批贷款时要考虑的问题。
根据每位市民的不同情况，银行会决定是否接受他的贷款申请，如果决定向其发放住房贷款，还要再给出允许的最长贷款年限和最高贷款金额。市民可以在银行允许的范围内，确定自己到底要贷多少钱、贷多少年。那要怎样贷款才更划算呢？招行的理财专家对几个典型案例进行了点评，供准备贷款的[朋友参考。
案例一
刘先生今年 27岁，是一家 IT企业的“白领”。大学毕业以后，刘先生工作非常努力，现在在工作的 IT企业里已经“站稳了脚跟”，并且获得了相关专业技术职称和专业技能证书。刘先生在家是个独生子，父母都有自己的收入来源，因此刘先生的家庭负担比较轻。他与大学时的女友相处几年，准备结婚，要贷款购买的房屋就是结婚用的“新房”。
银行人士指出，在审核贷款时，银行还要考察刘先生配偶的情况，比如是否有正式固定的职业等。如果她从事的是会计、护士或者超市主管等工作，就可以认为是有正式固定的职业。刘先生现在只有 20多岁，以后在工作单位提升的可能较大，而且收入水平一般也会逐渐涨高。在这种情况下，刘先生可以在买房时少付一些首付款，尽量多争取一些贷款，贷款年限也可以长一些，将还贷的压力放在后面。
银行人士同时指出，并非所有 20多岁的年轻人都会被银行认为是提升机会多，或者收入曲线呈上升趋势。这个年龄段的市民一般都是刚参加工作不久，处于比较活跃的阶段，与 30多岁的市民相比， 20多岁的人“跳槽”的可能性更大。现在很多单位采用了“聘用”制度，“终身制”已经很少了。一些单位一个“聘期”在 3年左右，长的 5年，还有的单位对员工是“一年一聘”，这也给人才流动创造了条件。有些人“跳槽”可能是因为在原先的单位工作“不如意”，也有些人本来在原单位干得挺好，收入也不错，但为了获得更好的待遇，也选择了“跳槽”。“跳槽”以后，就可能遇到两种情况：一种情况是新单位的待遇的确比以前好了，市民的收入水平与以前相比有所提高；但也有可能由于新单位的效益下降，结果市民的收入水平还不如以前。市民如果“跳槽”以后收入水平下降，还款就会比以前吃力，银行的贷款也就要面临更大的风险。因而并不是说所有 20多岁的市民都能获得高额度、长期限的住房贷款。
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ctdxw
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2007-7-23 09:30
案例二
李先生今年 35岁，是一家大型企业的中层领导。他有一个孩子正在上小学，家里父母已上了年纪，但身体还算健康。李先生想贷款买一套面积大些的住房，以便改善家人的居住条件。
银行人士分析，李先生这个年龄段的市民，一般已经工作多年，拥有了比较丰富的工作经验。因为现在很多单位在招聘员工时，都要求年龄在 35岁以下，所以李先生“跳槽”的可能就比 20多岁的人小了很多。这个年龄段的人一般都已找到了比较合适的工作岗位，在单位工作比较踏实，因此收入的稳定性比较高。到 40岁左右的时候有希望获得提升，所以收入水平也有可能随之上升，但上升的空间已比较小。 30多岁的市民还有一个普遍的特点，就是“上有老，下有小”，孩子要上小学、中学，学费就是一笔“巨额”开销，而父母年龄逐渐增大，其健康状况也会下降，如果生病住院，医药费也需要李先生支付。因此李先生作为一个家庭主要的经济来源，家庭负担比较重。建议李先生办理贷款时“量力而为”，尽量减轻自己的还贷压力，降低将来出现无力还款的可能性。因为一旦还不上贷款，李先生的社会声望就会受到影响，甚至已经获得的社会地位和收入也可能不保。
银行人士同时指出，这个年龄段的市民有一些可能已经拥有了 20000元左右的月收入，但如果家庭负担太重，比如月收入的绝大部分都要为家人支付医药费，银行在审批贷款时仍然会认为他的收入水平较低，而不向其发放额度太大的贷款。还有的市民已经拥有了自己的企业和住房，虽然在银行申请贷款时说的是买房自住，但实际上可能是将新买来的房屋当作员工宿舍。这种情况会使银行的放贷风险增加，因而放贷时也会仔细考虑。
案例三
张女士今年 50岁，是一位大学教师。她的儿子已经工作，并有不错的收入。张女士希望贷款购买一套住房，供自己晚年居住。
银行人士指出，张女士现在年龄已经比较大，按照银行规定，一般市民办理住房贷款只能贷到退休，对于个别从事收入较高且比较稳定的工作的市民，银行最多宽限到 60岁或 65岁。也就是说，张女士最多还能贷款 10年左右。
张女士在办理贷款时要保持清醒的头脑，认识贷款对自己的压力。此外，张女士还应对自己的身体状况有一个比较客观的认识，比如是否能在贷款期间保持身体健康。因为这个年龄段的市民身体状况已经开始“走下坡”，如果在贷款期间生大病，就很可能无力偿还贷款。来自家庭其他成员的经济支持对张女士来说也非常重要，比如儿子的收入状况如何，因为如果张女士自己将来无力还贷，还可以由儿子帮助渡过难关。
50岁左右的市民，银行允许的贷款年限已经比较短，因而申请相同金额的贷款，每月需要偿还的金额就相对较多。也就是说，这个年龄段的市民贷款，要比年轻人贷款承受更大的还贷压力，所以建议张女士考虑是否可以以儿子的名义申请贷款。这也要求张女士必须全面衡量整个家庭的经济状况，考虑各个家庭成员之间的关系是否和谐，判断自己的健康状况到底如何。
楼盘买卖、按揭的一般流程
1、卖方与担保公司签定赎楼担保协议，并做全权委托公证；2、买方向银行申请按揭贷款；3、银行向担保公司出具贷款承诺书；4、担保公司向银行出具担保函；5、银行放赎楼款到担保公司；6、担保公司放款赎楼；7、到国土局注销该房产的抵押；8、到国土局递件过户（关内30天，关外20天）；9、买卖双方到国土局交税费、买方领证；10、买方到国土局做抵押登记（15天）；11、银行放款到担保公司；12、担保公司还赎楼贷款并与业主结清款项；13、新业主开始供楼。
首付按揭贷款时间技巧
由于每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据央行的规定，购房贷款不超过房价的80％，就是说购房者必须准备20％以上的首期付款。专家建议购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。
另外，现在民生银行推出了新的贷款方式，转按、加按、换按，这些都是很方便购房者的选择。其中，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以转按。这样，如果你首付越少，你转按之后，转移的利息负担就越多。假如购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年（180期），按揭7成和8成，就会产生不同的结果。如果你购买这样一套房子，在5年后你想卖掉，就可以进行“转按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少3万元，15年利息仅仅多付12816元。而且，你转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。最重要的是，首付少3万元房款，15年的利息仅仅多出12816元，投资在开放式基金上的年收益按保守的5％计算，是30000×5％×15＝22500元，这还没有算每一年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。
另一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，那么在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力地申请，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。
此外，如果你手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，你还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。
贷款时间15到20年最恰当。一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16．6万元。专家认为借款年限一般15到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。
延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款1万元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50％左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50％左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54．73元，30年的贷款为每月还款53．93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1％左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9414．8元，29年的利息负担是9046．04元，利息负担增加将近400元，4％左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。
转按揭注意事项多 产权是否清晰放在首要位置
通过建行推出的“转按揭”业务，大家可以轻而易举转让按揭贷款尚未还清的房产。据介绍，建行或其他银行的按揭客户在还款期间，如需出售所按揭的商品房，只要买家符合贷款条件，建行均可为买家续做按揭贷款业务，为卖房人提供赎楼款，从而解除卖房人事前筹集资金归还银行剩余贷款的困扰。这种业务就叫“转按揭”。
据悉，在其他银行办理个人住房按揭贷款转移到建行，或因赠予、继承、夫妻离异等原因申请变更借款人，同样也能享受这种迅速、便捷的“转按揭”业务而且，“转按揭”手续和程序并不复杂。唐从松提醒说，在二手房进行“转按揭”，应注意以下一点：
1、了解房屋产权是否清晰，是否有商品房产证，符合上市交易的条件。
2、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力；并调查买方在其他银行有无欠款，还款信用度，如联系多期未还，一定要重新考虑其还款能力。
3、房产有无法律纠纷，有没有被法院查封或有牵涉有诉讼案。
4、要找好担保公司进行担保。建行有指定的担保公司，选择有实力、有专业度、内控严密、有经验的担保公司合作，才能确保交易的安全完成。
5、选择专业、诚信的品牌中介进行交易，能保证业主和客户的利益，银行与这样的品牌大中介合作，也很放心。
6、首期款不要先交付卖方。应该在银行的监管下将首期冻结，当房产安全顺利完成过户手续，银行才能将首期解冻，以确保买方的合法权益。
专家教你如何提前还贷
提前还贷必须提前一个月向贷款银行提出申请，一年只有一次提前还贷的机会。一般有两种方式，一是通过公积金存储余额还贷，另一种是用自有资金提前还贷。如果用公积金存储余额还贷，必须先还公积金贷款，有余额时才可还商业性贷款。但是公积金贷款没有还清时，每年提取的公积金只能用于归还个人住房贷款，不得提取现金和用于其他事宜。按照规定，市民一年有两次提取公积金冲还贷款的机会。
对于用自有资金提前还贷的方式，就不受公积金冲还贷款规定的约束。可以先还公积金，或先还商业性住房贷款，还可以一起还两种贷款。但是一般情况下，先提前还商业性贷款为佳。另外，提前还贷还款额必须为月还款额的6倍以上，不足一年提前还贷的，还要收取违约金。
个人住房贷款常识
个人住房贷款是何种贷款？
个人住房贷款是指建设银行向购买自用住房的城镇居民发放的贷款。
哪些人具备贷款条件？
一、有合法的居留身份；二、有稳定的职业和收入；三、有按期偿还贷款本息的能力；四、有贷款行认可的资产进行抵押或质押、或（和）有符合规定条件的保证人为其担保；五、有购买住房的合同或协议；六、提出借款申请时，在建设银行有不低于购买住房所需资金的30％的存款；若已做购房预付款支付给售房单位的，则需要提供付款收据的原件和复印件。七、贷款行规定的其他条件。
什么情况下借款人须购买保险？
当借款人以抵押方式申请个人住房贷款时，须购买财产保险，可由贷款银行代办保险手续。财产险保费计算：保险费=保险费×千分之8×保险期限。
个人住房贷款担保方式有哪些？
个人住房贷款实行抵押贷款，质押贷款、保证贷款和保证加抵押贷款四种方式。
什么是抵押贷款方式？
抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押作而向借款人发放贷款的方式。
什么是质押贷款方式？
质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。
什么是保证贷款方式？
保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位或第三方自然人作为保证人而向其发放贷款的方式。包括：1.售房单位回购保证贷款方式；2.房地产开发公司全额全程保证贷款方式；3.企业法人的全额全程保证贷款方式；4.个人全额全程保证贷款方式。
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ctdxw
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2007-7-23 09:31
按揭没缴完可领出房产证
按揭款没有缴完，房产证就只能由银行保管的局面渐渐改变。如果对房产证有特别需求，可提出申请并办理相关手续，就可提前从银行拿出房产证原件（包括二手房、一手房）。这项业务主要是为了方便部分办理户口、签证及小孩入学时要提供房产证明等人群，其他没有正当理由的概不接受。
一直以来，在申请贷款购房后，房产证原件都会由银行保管，直到缴完房款后才能从银行拿回。银行此举主要是为了避免贷款者拿房产证再次进行转卖和抵押贷款，从而给银行带来风险。
如何才能提前拿到房产证呢？据称，首先，市民要提出申请，并提供需要出国或办理小孩户口等问题的证据，经银行调查核实后，在房管部门再次登记后方能允许客户提前拿到房产证。
即使能够提前领到房产证，建议用完后归还银行，因为如果客户拿回房产证后未妥善保管导致遗失，在还清供款后去房管局办理涂销抵押时，手续将会比较麻烦。
小心以抵押房产证诈骗
市民欢迎提前发还抵押房产证，不过按揭中介人士提醒市民──小心以抵押房产证诈骗
各商业银行实行发还抵押房产证的新做法，这对广大办理按揭的业主来说，无疑是一件好事。不过，按揭中介机构就特别提醒市民：此做法出台后，容易被不良分子钻空子骗财，购房市民应该留心。
提前拿回房产证省却不少麻烦
未供完楼就能取回房产证，大部分的贷款购房业主对此都表示欢迎。多位正在供楼的市民高兴地表示，会尽快到银行取回房产证，因为办理户口和小孩子读书都需要房产证原件，以前办理手续时要到银行申请拿复印件盖章证明，现在就免了不少麻烦。
买二手楼切记查册
广大市民纷纷叫好之下，对商业银行不再扣起房产证的做法，就有按揭中介业内人士表示担心：未供完楼就能拿回房产证，容易让一些不良分子钻空子，以抵押了的房产证进行房屋买卖，骗取订金。按揭中介人士指出，现在通过大中介公司进行的二手房屋买卖，都要到房管局查册，确定房屋有没有被抵押，保证房屋的产权清晰。但在部分小型中介公司或者私人进行的交易，部分市民并不知道查册的重要性，常常看到房产证就轻易交付订金。如此一来，如果不良分子提供的是未供完楼银行就发回房产证原件，市民在二手房交易过程中，就很容易被不良分子借房产证骗取订金后溜之大吉。因此，按揭中介人士提醒购买二手楼的市民，无论是通过中介公司交易，还是私人进行交易，都必须到房管局对房屋进行查册，确保房屋产权清晰，以避免落入购房陷阱。另外，市民购房时还要留意看房产证上的“他项权情况”一栏，如果注明房屋已经被抵押了，就表示该房屋不能进行买卖了。
办理公积金住房贷款产权证归谁管？
现在通过抵押用公积金贷款买房的家庭非常多，公积金贷款一般采取“抵押＋保险”的担保方式，因此产权证一办下来，开发商就按抵押合同把产权证送到银行收押了。很多人据此认为房子的产权证应该由银行保管，直到自己还清贷款。
实际上，根据有关规定，尽管是做了抵押贷款，在办理抵押登记时，产权证也应该拿在贷款购房人自己的手中，银行应该持有的是《房屋他项权证》。现在办理抵押登记并不难，购房人只要按要求填写完申请表并和公积金住房抵押贷款经办银行的经办人一块儿到房屋所在地的房屋权属管理部门提出申请，并经房屋权属管理部门确认材料完整无误后，在抵押人的房屋所有权证上注明抵押情况，并填写《房屋他项权证》，加盖抵押登记专用章后购房人就可取回房屋产权证。
开发商改变房屋内部设计业主如何维权？
开发商交付的房屋与合同约定不符，则开发商已构成违约，即使合同未约定具体的违约责任，但不能免除开发商的违约责任，由此导致业主不收房导致逾期交房的责任应由开发商承担。
交房时房屋面积与合同不符怎么维权
根据我国《合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同一旦签署生效，当事人则应当按照约定全面履行自己的义务。如一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最佳收房流程
核验业主材料
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业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明
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交纳剩余房款
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业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
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业主做综合验收
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业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
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开发商与业主协商并达成书面协议
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根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
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业主签署《入住交接单》
提示：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
新房入伙验收注意事项
第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
过程
1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B、《住宅使用说明书》--可带走
C、《竣工验收备案表》
D、面积实测表
E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
作者:
ctdxw
时间:
2007-7-23 09:32
提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
延期交房的违约金赔付标准是多少？
当发生延期交房时，如果合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的，依据合同法的规定可以请求增加赔付额。
收房日期如何计算？
目前，虽无统一的物业管理规定，,但一般均规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。与房屋维修没有直接关系。
期房有什么收房条件？
最基本的收房条件是：上水、下水、 电 、供暖、燃气、电梯能正常使用，公共绿地、公共道路、公共停车场及其他约定条件都完工并可使用。
对小区的景观在签定购房合同时应该进行约定，现在只能与开发商进行协商。
业主看到竣工验收备案表就可以收房吗？
目前大中城市已采用的竣工验收备案表。但绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付使用的同时通过“综合验收”，因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾，甚至为此诉诸公堂。在广东已经立法,开发项目不经过综合验收是不能交付使用的,但多数的在这方面还有很大差距.综合验收在国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。但实际操作起来有一些具体问题。以前的综合验收都是由建设部门召集各有关部门进行，经常出现竣工交付与综合验收完毕有很大时间差。2000年新的《建设工程质量管理条例》实施后，建设部门对工程竣工验收采取备案制度，由建设单位自行组织验收。所以房屋竣工后,购房人要求通过综合验收后再收房,就是希望对除了房屋本身外,也要求对开发商承诺的配套设施和公共设施通过验收.这里与有的开发商之间会产生一些矛盾。
办理入住手续时应注意哪些问题？
主要应注意以下几点：
1、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
2、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
3、检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；
4、要求开发商提供房屋通过竣工验收的证明文件及买卖合同中约定的相关文件；
5、对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
收房时初装费到底该交哪些？
在１９８６年１０月１日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位（以下简称建设单位），应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“建设单位缴纳‘四源’建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由建设单位投资建设。”
上述规定明确说明不论是“四源”主干线，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。
各种费用要明晰
那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？已北京为例，根据北京市人民政府７３号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。
因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话、有线电视等初装费都是错误的，如果购房合同中明示提供热水、门禁系统、宽带系统等设施，在交房时也不应就相关服务收取各种名义的“初装费”。即使房地产商拿出提供相关服务部门的通知，买房人也无需理会，因为按照政策，商业公司的规定未经政府物价管理部门批准，没有强制约束力。
同时，建议所有准备买房的人，将来在签购房合同时，最好在合同中明确：“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。”避免交房时不必要的争执。
购房人收房时要不要交“测绘费”？
经常听到一种说法，那就是购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图，这张图是要钱的，每平方米0.3元，这是要购房人交的“测绘费”，这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则，事实上按规定购房人要交不要交测量费呢？还是直接引用政府的文件更有说服力，北京市物价局、北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明：“一、计价格[2002]595号规定的房屋所有权登记费每套80元，是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有权登记费仍按原标准执行，即：0.30元/建筑平方米(含测量费)。二、对开发商办理房屋所有权登记费，含测量费0.30元/平方米；不含测量费0.18元/平方米。”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费。
还有一种说法，各区收的测绘费不同，西城区30元，朝阳及宣武区一居室100元，每增加一居室加50元，其它区不收，据我所知这应该是对二手房的收费，对新建房屋的收费，国家和北京有统一规定，并没有授权区国土房地局自行制定收费标准。
当然不排除收费标准的变化，购房人在面对各种收费时有权要求收费人提供收费依据，没有依据的收费完全有理由拒交。
收房时要注意房屋的保修期
新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对，但不够准确全面，说对的原因是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂。
房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。
国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。同时购房人也要注意委托房地产商或物业公司代缴的公共维修基金有没有被挪用，在房屋交付的前几年通常不会发生需要动用公共维修基金对房屋进行大、中修。
作者:
ctdxw
时间:
2007-7-23 09:33
提前还贷三问
距今年结束只有3个多月的时间了，按照大多数银行的规定，新的住房贷款利率将从明年的1月1日起开始执行。不过，由于银行办理提前还贷都需要提前申请，所以家住中华家园的张先生已经在开始为他的房贷琢磨了：他在银行办理了20年期35万元的住房贷款，因为最近利率不断上调，进一步加息的可能似乎也越来越大，而他手上又有些余钱，所以他很想进行提前还贷，但是又不知道哪种方式更适合自己。
你需要提前还吗？
前一段时间的加息和住房公积金提取，让很多市民纷纷涌入银行办理提前还贷，以减少利息支出。但提前还贷并非所有按揭购房者都适合，以下几种人就不适宜提前还贷：
一、选择了等额本息还款法且贷款年限所剩不多的市民，贷款计息前多后少，越到最后几年，所还款项中利息占比越少，而本金的比重越多，提前还贷意义不大；
二、提前还款能力勉强的市民，包括刚工作不久的年轻人，如果把闲钱甚至借来的钱用来还贷了，一旦出现大额开支情况，就可能无法应付；
三、近期有投资计划并善于投资的市民，在预估投资收益大于银行存款利率的情况下，不妨先将资金用于投资，而不要先急着还银行；
理财专业人士指出，8月19日央行将人民币贷款基准利率上调了27个基点，但对于期限在3年以内、可享受8.5折优惠利率的优质个人房贷客户来说，实际贷款利率反而下降了。所以不适合提前还贷的市民不用着急，因为加息的幅度并不大；有能力的市民还贷则应“赶早不赶晚”，在供楼前期提出，不但少付利息还可以缩短还款期限。
你适合怎样还？
提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年内一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担就会减小。
据了解，目前在成都多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供市民选择。以张先生为例，他目前所剩贷款额为335180元，还款方式为等额本息法。按还款方式不同，张先生节省的利息也各不相同。
第一种，全部提前还款，即把剩余的全部贷款一次性还清 (不用还利息，但已付的利息不退)，还贷后不再有利息支出。
第二种，部分提前还款（10万元），剩余的贷款：缩短还款年限，月还款额基本不变。经计算，贷款期限将缩短为10年零6个月，提前还款后总共还需支付利息81000元。
第三种，提前还款10万元，剩余的贷款：减少月还款额，还款期限保持不变。经计算，月供减少为1682元，还需支付利息158494元。
第四种，提前还款10万元，剩余的贷款：减少月还款额，同时缩短还款期限。经计算，月供减少为1960元，还款期限缩短为15年，还需支付利息117804元。
第五种，剩余贷款保持总本金不变，月供增加，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为2589元，还款期限缩短为10年，还需支付利息75470元。
显而易见，以上五种方式按照省钱从多到少排列依次为：一次性付清，月供增加、期限缩短，月供不变、期限缩短，月供减少、期限缩短，月供减少、期限不变。
民生银行成都分行个贷管理部的相关人士表示，由于每个银行执行的利率档期不一样，执行新利率的时间也不相同，加上每个贷款人自身状况和信用等级的差异，所以，市民在提前还贷时会出现“因人而异”、“因行而异”的情况。该人士建议，市民可备齐相关资料，到贷款银行，让专业人士为自己量体裁衣地规划最适合的提前还贷方式。
专家提示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其他自有资金，在组合贷款中，完全可以从省钱的角度先用来还商业贷款。
还有什么忘了吗？
部分提前还贷后，市民最好与银行重新签订一份补充协议。
因各银行及其分支行对于房贷利率的下限都没有最终确定，所以市民应当积极向银行提供以前优良的还贷记录、信用度证明及现在的良好收入证明等，以尽可能在剩余贷款中取得银行最优惠的房贷利率。
对于剩余贷款，现在银行一般都提供了多种还款方式，可根据剩余款项的额度和市民的现状，与银行重新约定更适合的还款法。如果贷款行推出了房贷循环授信业务，有投资意向或其他资金需求的市民最好申请，便于以后需要时能更快捷、更划算地取得银行贷款。
温馨提醒 不要忘了退保
大多数市民在当初办理按揭贷款时都是缴纳了保险金的。对于一次性付清贷款后需要到保险公司退保这一点，市民大都知道，但很多人并不清楚在缩短了贷款期限后，也应该向保险公司申请退回部分保险费。退保时一定要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。
还清贷款后及时办理抵押注销
贷款虽然还清了，但房产仍在产权部门备案，如不及时办理会有很多意想不到的麻烦。办理注销需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证。
收房如果不请律师会被开发商拒绝吗
业主可以自己组织集体收房，律师的作用在于能提供专业的法律意见和行业经验，在集体收房中律师能起到很重要的作用。
业主收房的时候一定要交契税吗？
开发商要求业主先交物业、取暖、有线电视费等才给业主钥匙的行为，如果没有合同的约定，业主可以拒绝收房，由此导致的延期交房责任需由开发商承担。
作者:
dxpdxp
时间:
2007-11-13 14:56
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